Sentenza del 13/02/2017 n. 510 - Comm. Trib. Reg. per la Lombardia

Esito

La controversia

La controversia riguardava la qualificazione fiscale di un contratto formalmente avente a oggetto la cessione di un fabbricato. L'ufficio ha ritenuto che, in concreto, l'operazione riguardasse la cessione dell'area edificabile sottostante, poiché il contratto era risolutivamente condizionato al rilascio della concessione edilizia necessaria per demolire il fabbricato e realizzare nuovi interventi edificatori. Il contribuente ha contestato tale riqualificazione, sostenendo che l'oggetto della vendita fosse il fabbricato e non il terreno.

Norme richiamate

• Art. 67, comma 1, lett. b), del TUIR

  Redditi diversi derivanti, tra l'altro, dalle plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria.

  La norma si applica quando l'operazione, valutata nella sua sostanza economica e negoziale, comporta la cessione di un terreno edificabile, anche se il contratto è formalmente presentato come cessione di un fabbricato.

Massime di principio

• Ai fini fiscali, la qualificazione dell'operazione può dipendere dalla sua sostanza effettiva e non soltanto dalla denominazione utilizzata nel contratto.
• La presenza di clausole che subordinano o collegano la vendita al rilascio di titoli edilizi, alla demolizione del fabbricato o alla successiva edificazione può indicare che il bene economicamente trasferito sia l'area edificabile.
• La cessione di un fabbricato destinato alla demolizione può essere riqualificata come cessione del terreno quando gli elementi contrattuali dimostrano che il fabbricato ha un ruolo meramente strumentale o residuale rispetto alla capacità edificatoria dell'area.
• In caso di riqualificazione come cessione di area edificabile, la plusvalenza può essere tassata ai sensi dell'art. 67, comma 1, lett. b), del TUIR, secondo le condizioni previste dalla norma.