Sentenza del 20/11/2019 n. 8700 - Comm. Trib. Reg. per la Campania

Esito

La controversia

La controversia riguardava due questioni. In primo luogo, la Curatela sosteneva che l'immobile commerciale acquistato con accollo di mutuo fosse ancora da ristrutturare e non pronto all'uso; perciò riteneva legittima la capitalizzazione degli interessi passivi sul costo dell'immobile e la conseguente deduzione di una minusvalenza. L'Ufficio contestava tale impostazione, rilevando che non erano documentati lavori di ristrutturazione né la contabilizzazione degli interessi capitalizzati. In secondo luogo, la Curatela contestava il recupero IVA relativo a una fattura per lavori edili eseguiti su un centro commerciale detenuto in leasing, sostenendo che i costi eccedenti il budget posto a carico della concedente fossero a carico della conduttrice e inerenti alla sua attività.

La decisione

L'appello è stato accolto solo parzialmente. È stata respinta la contestazione relativa all'immobile: la Commissione ha ritenuto che fosse già ultimato e pronto all'uso al momento dell'acquisto, poiché i lavori risultavano anteriori e non erano state prodotte prove di ulteriori interventi eseguiti dalla società. Di conseguenza, è stata esclusa la capitalizzazione degli interessi passivi, annullata la minusvalenza dichiarata di 33.148 euro e confermata la ripresa a tassazione della plusvalenza di 34.566 euro, calcolata considerando il prezzo di acquisto netto, il prezzo di vendita e l'ammortamento. È stata invece accolta la censura relativa alla fattura dei lavori edili: il contratto di leasing prevedeva che la concedente sostenesse i costi entro un determinato limite, mentre l'eccedenza gravava sulla conduttrice. In assenza di ulteriori verifiche dell'Ufficio, è stata riconosciuta la legittimità della detrazione IVA e annullato l'accertamento su questo punto. Le spese dei due gradi di giudizio sono state compensate per la reciproca soccombenza.

Norme richiamate

• Principi contabili sulla capitalizzazione degli oneri finanziari nelle immobilizzazioni materiali

  Gli oneri finanziari possono essere capitalizzati durante il periodo necessario a rendere il bene tecnicamente utilizzabile; la capitalizzazione è esclusa durante interruzioni significative dei lavori.

  Gli interessi passivi, anche relativi a finanziamenti generici, possono concorrere al costo fiscalmente riconosciuto del bene solo se direttamente riferibili alla costruzione o ristrutturazione di un'immobilizzazione che richiede un periodo significativo per diventare pronta all'uso. La capitalizzazione termina quando il bene è disponibile per l'utilizzo e non può riguardare periodi successivi o beni semplicemente acquistati e già ultimati.

• Disciplina civilistica e fiscale del costo delle immobilizzazioni materiali

  I costi delle immobilizzazioni possono comprendere anche gli interessi passivi sostenuti per la costruzione e la ristrutturazione.

  Il rinvio alle regole di bilancio comporta che la capitalizzazione fiscalmente rilevante richieda una corretta iscrizione contabile e adeguata documentazione dei costi di costruzione o ristrutturazione e del calcolo degli interessi imputabili al bene.

• Principio di inerenza dei costi ai fini della detrazione IVA

  La detrazione IVA è riconoscibile quando il costo è effettivamente collegato all'attività economica del contribuente. Nel caso concreto, l'inerenza è stata ritenuta plausibile sulla base dell'oggetto sociale, del contratto di leasing e della previsione che poneva a carico della conduttrice i costi di costruzione eccedenti il budget della concedente.

Massime di principio

• La capitalizzazione degli interessi passivi è ammessa solo per il periodo di effettiva costruzione o ristrutturazione del bene, fino al momento in cui esso diventa tecnicamente pronto all'uso.
• Per capitalizzare gli interessi non basta sostenere che il bene fosse da ristrutturare: occorrono prove concrete, come fatture, permessi edilizi, contratti, stati di avanzamento, scritture contabili e documentazione tecnica.
• Un permesso edilizio o una variante catastale risalente a un periodo precedente all'acquisto può dimostrare che i lavori erano già conclusi e che il bene era pronto all'uso, soprattutto se l'atto di vendita conferma la conformità dello stato dei luoghi.
• Gli interessi maturati dopo il completamento del bene non possono essere aggiunti al costo fiscalmente riconosciuto e non possono essere utilizzati per creare artificialmente una minusvalenza.
• Anche un finanziamento generico può essere considerato ai fini della capitalizzazione, ma solo entro il limite degli interessi ragionevolmente attribuibili ai costi dell'immobilizzazione in corso e sulla base di un calcolo documentato.
• In materia di IVA, l'inerenza di una fattura deve essere valutata considerando complessivamente il contratto, la ripartizione degli oneri tra le parti e l'attività effettivamente esercitata; una singola clausola non può essere isolata dal resto del contratto.
• Quando l'Amministrazione contesta l'inerenza di un costo, deve svolgere una verifica coerente dell'intera documentazione contrattuale e contabile; in assenza di tale approfondimento, il recupero può essere annullato.