Sentenza del 24/02/2025 n. 65 - Corte di giustizia tributaria di primo grado di Trieste

Esito

La controversia

Impugnazione dell'avviso di accertamento catastale che rettificava il classamento proposto con DOCFA (da A/1/A/3 proposto dal ricorrente a categoria speciale D/2 con codice 0904 "Alloggi per studenti e lavoratori con servizi accessori di tipo alberghiero") e la conseguente determinazione della rendita catastale mediante stima diretta/indiretta. La ricorrente contestava: carenza dell'onere probatorio e istruttoria dell'Ufficio; errata attribuzione della categoria D/2 e illegittima determinazione della rendita (sosteneva trattarsi di abitazione locata a studenti, senza servizi accessori tipici di affittacamere e richiamava la disciplina regionale sull'affittacamere e contratti di locazione prodotti).

La decisione

Il ricorso è stato respinto. Il Tribunale ha ritenuto che: la rettifica precedente (attribuzione a D/2 con avviso non impugnato) è definitiva e vincolante; la nuova DOCFA del 2023 non ha documentato modifiche strutturali significative (solo la realizzazione di una porta) tali da giustificare il ritorno in categoria A; gli elementi oggettivi (numero di stanze indipendenti con bagno privato, spazi comuni quali soggiorno con angolo cottura e lavanderia) sono incontrastati e coerenti con categoria D/2 codice 0904; la motivazione dell'avviso è adeguata nella procedura DOCFA se indica i dati oggettivi contestati; i contratti di locazione e la normativa regionale non prevalgono sulle caratteristiche oggettive dell'immobile ai fini del classamento. È stata altresì confermata la determinazione della rendita come operata dall'Agenzia. Spese di giudizio a carico della ricorrente (liquidate in complessivi € 5.000,00 oltre accessori).

Norme richiamate

• D.L. 16/1993 conv. L. 75/1993, art. 2

  Individua la natura partecipativa del procedimento di classamento; la sentenza richiama il principio che il classamento è atto complesso a formazione progressiva con partecipazione del contribuente tramite DOCFA.

• D.M. 19 aprile 1994, n. 701

  Regolamenta la procedura di classamento e la partecipazione del contribuente; la sentenza lo usa per sostenere che la motivazione è soddisfatta con l'indicazione dei dati oggettivi nell'ambito della procedura DOCFA.

• DPR n. 1142/1949, art. 62

  Stabilisce che la destinazione ordinaria va accertata con riferimento alle consuetudini locali e alle caratteristiche costruttive: la Corte l'ha invocata per affermare che il classamento si basa sulle caratteristiche oggettive dell'immobile.

• DPR n. 138/1998, art. 8, comma 2

  Ribadisce che la categoria è assegnata in base alla normale destinazione funzionale e ai caratteri tipologici e costruttivi: la sentenza lo usa per confermare che i contratti d'uso non prevalgono sulle caratteristiche oggettive.

• Circolare Agenzia delle Entrate 6/2012

  Richiamata in relazione al metodo della determinazione della rendita per categorie speciali (metodo del costo di riproduzione deprezzato o stima diretta); la sentenza accetta l'uso della stima per la categoria D/2.

• Istruzioni operative procedura DOCFA 01/02/2016

  Indicano le tipologie e i codici (es. 0904) riconducibili alle categorie speciali D; la sentenza utilizza tali istruzioni per qualificare l'immobile come rientrante in codice 0904.

• Legge 9/12/1998 n. 431, art. 5

  Citata dalla ricorrente in relazione ai contratti di locazione per studenti; la Corte osserva che i contratti non possono prevalere sulle caratteristiche oggettive del bene ai fini catastali.

• Legge Regionale Friuli Venezia Giulia n. 21/2016

  Richiamata dalla ricorrente per definire 'affittacamere' ma la Corte dichiara la norma regionale inconferente rispetto alla normativa catastale nazionale nella determinazione della categoria catastale.

• Giurisprudenza della Corte di Cassazione (es. Ordinanza n. 31809/2018, Ord. n. 33098/2022, Sent. n. 12025/2015)

  Usata per affermare che, nella procedura DOCFA, l'obbligo di motivazione dell'ufficio è soddisfatto dall'indicazione dei dati oggettivi e che la destinazione si desume dalle caratteristiche oggettive dell'immobile, non dall'uso concreto.

Massime di principio

• Il classamento catastale si determina principalmente sulle caratteristiche oggettive, costruttive e tipologiche dell'immobile (consistenza, suddivisione in vani, servizi privati e spazi comuni), non esclusivamente dal tipo di contratti di locazione o dall'uso corrente.
• La procedura DOCFA è partecipativa: l'Ufficio può rettificare la proposta del contribuente; la motivazione dell'avviso è considerata adeguata se indica i dati oggettivi rilevati e consente il confronto con la dichiarazione DOCFA.
• Un avviso di rettifica non impugnato diventa definitivo e vincola le successive valutazioni, salvo che il contribuente dimostri modifiche strutturali oggettive intervenute dopo l'accertamento definitivo.
• Per rientrare da una categoria speciale (es. D/2) in una categoria ordinaria (es. A/1) occorrono modifiche materiali e strutturali che cambino le potenzialità d'uso dell'immobile; meri cambi di destinazione dichiarati senza variazioni planimetriche non sono sufficienti.
• La normativa regionale che disciplina attività quali 'affittacamere' non determina il classamento catastale quando la normativa catastale è di competenza statale: la qualificazione catastale rimane ancorata alle regole nazionali e alle caratteristiche oggettive.
• La determinazione della rendita per immobili in categorie speciali può richiedere la stima diretta (o metodi di valutazione specifici) e l'uso di contratti o documenti d'uso come prova d'uso concreta non prevale sulle caratteristiche fisiche agli effetti catastali.
• Se si intende contestare efficacemente un accertamento catastale, il contribuente deve: a) impugnare tempestivamente eventuali avvisi precedenti; b) produrre prove di cambiamenti strutturali rilevanti; c) evidenziare eventuali discrepanze oggettive tra quanto rilevato dall'Ufficio e la documentazione tecnica (planimetrie, certificazioni) per ottenere una motivazione più approfondita.