Cassazione Civile, Ordinanza n. 21101/2021 del 22/07/2021

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di vendita di un immobile nel quale erano presenti opere abusive e una scala esterna di accesso all’area/locale oggetto di pattuizione. I promittenti venditori si erano impegnati ad attivarsi per ottenere la sanatoria urbanistica, mentre il promissario acquirente aveva accettato che l’assetto negoziale comprendesse anche tale accesso esterno ancora da regolarizzare. Il tribunale aveva dichiarato risolto il preliminare per causa non imputabile alle parti, perché la concessione in sanatoria era stata rilasciata solo a condizione di eliminare la scala esterna e realizzarne una interna, con mutamento dello stato dei luoghi e sottrazione di superficie utile, e aveva condannato i venditori alla restituzione della caparra confirmatoria. In appello la decisione era stata confermata. Il ricorrente, quale erede dei venditori, ha proposto quattro motivi: (1) violazione degli artt. 1372 e 1453-1469 c.c., sostenendo che la formula "causa non imputabile alle parti" non costituirebbe autonoma causa di scioglimento del contratto; (2) nullità della sentenza per mancanza di motivazione ai sensi dell’art. 132 c.p.c.; (3) violazione dell’art. 1467 c.c. e del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato, perché la Corte di merito avrebbe deciso sulla presupposizione e sull’impossibilità sopravvenuta d’ufficio; (4) violazione degli artt. 1490, 1492 e 1497 c.c., assumendo che la diversità parziale del bene avrebbe potuto al più dare luogo a riduzione del prezzo e non a risoluzione.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto infondati tutti i motivi, esaminandoli congiuntamente. Ha affermato che, nei preliminari aventi a oggetto immobili irregolari sotto il profilo urbanistico, l’abusività deve risultare dal contratto ed essere accettata dal promissario acquirente; nel caso concreto era pacifico che il bene includesse opere abusive e che il venditore si fosse impegnato a chiedere il condono. Tuttavia il rilascio della sanatoria con condizioni diverse da quelle previste nell’accordo aveva mutato il bene promesso, rendendolo in parte diverso e di minor pregio, con necessità di ridefinire i termini dell’intesa. La Corte ha quindi condiviso la conclusione di merito secondo cui nessuna delle parti poteva essere qualificata inadempiente, poiché la mancata realizzazione del programma negoziale era dovuta a fatti estranei alle parti e al diniego/condizionamento dell’autorità amministrativa, sicché era legittima la risoluzione del preliminare per causa non imputabile alle parti. Ha inoltre escluso che la vicenda integrasse presupposizione o inadempimenti reciproci. Il ricorso è stato rigettato; nessuna pronuncia sulle spese per mancata difesa dell’intimato; è stato inoltre dato atto dell’obbligo di versamento dell’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1372 c.c.

  richiamato dal ricorrente per negare che una generica causa non imputabile alle parti possa sciogliere il contratto; la Corte non lo accoglie, ritenendo corretta la risoluzione per mancata realizzazione del programma negoziale senza colpa delle parti.

• art. 1453 c.c.

  citato dal ricorrente tra le norme sulla risoluzione per inadempimento; la Corte esclude che il caso configuri un inadempimento imputabile.

• art. 1467 c.c.

  invocato dal ricorrente in relazione alla presupposizione; la Corte esclude che la fattispecie integri questa ipotesi e la ricolloca nella mancata realizzazione del regolamento negoziale per causa non imputabile.

• art. 132 c.p.c.

  richiamato per censurare la motivazione della sentenza di merito; la Corte ritiene invece comprensibile e sufficiente l’iter logico del giudice di appello.

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  norma processuale richiamata come parametro di censura per violazione di legge nei motivi primo, terzo e quarto.

• art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c.

  norma processuale richiamata per la censura di omesso esame/motivazione e per la dedotta nullità della sentenza.

• art. 1490 c.c.

  richiamato dal ricorrente per sostenere che la difformità dell’immobile potesse rilevare solo come vizio della cosa venduta.

• art. 1492 c.c.

  richiamato dal ricorrente per sostenere che il rimedio spettante sarebbe stato la riduzione del prezzo o altro rimedio tipico della garanzia per vizi.

• art. 1497 c.c.

  richiamato dal ricorrente in relazione alle qualità promesse o essenziali del bene; la Corte non accoglie la tesi della sola tutela risarcitoria/riduttiva.

• art. 380 bis c.p.c.

  richiamato per la definibilità del ricorso in camera di consiglio non partecipata sulla base della proposta del relatore.

• art. 375, comma 1, n. 5, c.p.c.

  richiamato per la decisione in camera di consiglio con ricorso manifestamente infondato.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  applicato per dare atto dell’obbligo di versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto dell’impugnazione.

• art. 1, comma 17, L. n. 228/2012

  richiamato quale norma che ha introdotto il comma 1-quater dell’art. 13 d.P.R. n. 115/2002.

Massime di principio

• Nel preliminare di vendita di immobile con irregolarità urbanistiche, la risoluzione può essere dichiarata quando la realizzazione del programma negoziale dipende dal rilascio di un provvedimento amministrativo che, una volta intervenuto, modifica in modo non marginale l’assetto convenuto, rendendo il bene diverso da quello promesso, senza che sia imputabile un inadempimento a una delle parti.
• Se le parti hanno consapevolmente regolato il preliminare tenendo conto di opere abusive e dell’esigenza di sanatoria, il giudice deve valorizzare il contenuto concreto dell’accordo e la volontà negoziale effettivamente espressa, anche ai fini di escludere che il caso sia riconducibile ai rimedi tipici della vendita per vizi o mancanza di qualità.
• La mancata conclusione del definitivo per effetto del diniego o del condizionamento dell’autorità amministrativa, pur in presenza dell’esatto adempimento dell’obbligazione di attivarsi per la sanatoria, può integrare una causa di scioglimento del contratto per impossibilità di realizzare il programma contrattuale non imputabile alle parti.
• Non è necessario che la sentenza di merito utilizzi formule sacramentali, purché l’iter logico sia comprensibile e consenta di individuare le ragioni per cui la domanda o l’appello vengono respinti; la motivazione è sufficiente quando rende intellegibile la ricostruzione del regolamento negoziale e l’assenza di colpa delle parti.
• La diversità sopravvenuta del bene rispetto a quello pattuito, quando incide sul contenuto economico e funzionale dell’accordo preliminare, non è automaticamente riducibile ai soli rimedi della garanzia per vizi o difformità, se il mutamento impedisce la stipula del definitivo nei termini originariamente concordati.

Come è indicizzato