Sentenza del 19/09/2016 n. 1515 - Comm. Trib. Reg. per la Toscana

Esito

La controversia

Il contribuente non aveva trasferito la propria residenza nel Comune in cui si trovava l'immobile entro diciotto mesi dalla stipula dell'atto di acquisto. Sosteneva che il mancato trasferimento fosse giustificato da una causa di forza maggiore, poiché la società venditrice si era impegnata a convertire la destinazione dell'immobile da casa vacanze ad abitazione residenziale, ma il Comune aveva poi negato la residenza a causa di gravi irregolarità urbanistiche del complesso immobiliare.

La decisione

La decadenza dalle agevolazioni "prima casa" è stata ritenuta legittima. Il mancato ottenimento della residenza entro il termine di diciotto mesi comporta ordinariamente la perdita del beneficio. La forza maggiore può escludere la decadenza soltanto se consiste in un fatto straordinario, imprevedibile, inevitabile e non imputabile al contribuente. Nel caso concreto, le irregolarità urbanistiche avrebbero potuto essere individuate e valutate con l'ordinaria diligenza prima dell'acquisto; pertanto, non costituivano una vera causa di forza maggiore.

Norme richiamate

• Agevolazioni fiscali per l'acquisto della prima casa

  Obbligo di trasferire la residenza nel Comune in cui è situato l'immobile entro diciotto mesi dall'acquisto.

  Il termine di diciotto mesi è vincolante e il suo mancato rispetto determina la decadenza dal beneficio, salvo la prova di una causa di forza maggiore.

• Principio della forza maggiore

  Fatti straordinari, in quanto tali imprevedibili oltre che inevitabili e non imputabili al soggetto che subisce l'evento.

  La forza maggiore non comprende le difficoltà o gli impedimenti che il contribuente avrebbe potuto prevedere o evitare usando la normale diligenza prima dell'acquisto.

Massime di principio

• Chi acquista un immobile usufruendo delle agevolazioni "prima casa" deve trasferire la residenza nel Comune dell'immobile entro diciotto mesi dal rogito, salvo specifiche eccezioni previste dalla legge.
• Per evitare la decadenza non è sufficiente dimostrare che il trasferimento della residenza sia diventato difficile o impossibile: occorre provare un evento straordinario, imprevedibile, inevitabile e non imputabile al contribuente.
• Gli impedimenti derivanti da irregolarità edilizie o urbanistiche normalmente non costituiscono forza maggiore se erano conoscibili o verificabili prima dell'acquisto.
• Prima del rogito è opportuno svolgere verifiche urbanistiche, catastali e amministrative sull'immobile e non fare affidamento esclusivamente sulle dichiarazioni o sugli impegni del venditore.
• La diligenza richiesta al contribuente viene valutata anche con riferimento alla possibilità di prevedere il rischio che l'immobile non fosse idoneo a ottenere la residenza.