Ordinanza del 01/06/2018 n. 14113 - Corte di Cassazione

Plusvalenza da vendita di immobili edificati e terreni edificabili

La pronuncia riguarda l’applicabilità della disciplina delle plusvalenze immobiliari, qualificabili come redditi diversi e soggette a tassazione separata, in caso di vendita di beni immobili. La Corte esclude l’assimilazione tra la cessione di un terreno edificabile e la cessione di un terreno sul quale esiste già un fabbricato.

Quadro normativo e principio di diritto

Secondo gli artt. 81, comma 1, lett. b), e 16, ora 17, comma 1, lett. g-bis), del d.P.R. n. 917 del 1986 (T.U.I.R.), sono soggette a tassazione separata, quali redditi diversi, le plusvalenze realizzate mediante cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.

La disciplina non si applica, invece, ai terreni sui quali insiste già un fabbricato e che devono pertanto essere considerati già edificati. La ratio della normativa è assoggettare a imposizione la plusvalenza che deriva dalla destinazione edificatoria attribuita al terreno nell’ambito della pianificazione urbanistica, e non quella riconducibile a un’attività produttiva svolta dal proprietario o dal possessore.

Vicenda processuale

Raffaella Golfari ha proposto ricorso contro la sentenza della Commissione tributaria regionale, che aveva rigettato l’appello contro la decisione della Commissione tributaria provinciale di Ravenna n. 146/2015, relativa a un avviso di accertamento ai fini IRPEF per l’anno 2008.

L’Amministrazione intimata non si è costituita nel giudizio di cassazione. Il ricorso era articolato in due motivi.

Censura relativa alla qualificazione della compravendita

Con il primo motivo, la ricorrente ha denunciato la violazione dell’art. 67 del T.U.I.R., in relazione all’art. 360, n. 3, c.p.c., contestando che la CTR avesse riqualificato l’oggetto della compravendita da cessione di immobili a cessione di terreni.

La Corte ha ritenuto fondata la censura, richiamando i principi già affermati nelle sentenze n. 1674/2018 e n. 15629/2014. In base a tali principi, la disciplina delle plusvalenze da terreni edificabili presuppone che il bene ceduto sia un terreno suscettibile di edificazione secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione; non è sufficiente, né corretto, applicarla a un terreno sul quale esista già un fabbricato.

Errore della Commissione tributaria regionale

La CTR non si è attenuta ai principi indicati dalla Corte di cassazione quando ha ritenuto legittima la riqualificazione dell’oggetto della compravendita da cessione di immobili a cessione di terreno.

Tale riqualificazione ha inciso sulla disciplina fiscale applicabile e sulla possibilità di assoggettare a tassazione separata la plusvalenza come reddito diverso derivante dalla vendita di un terreno edificabile. La Corte ha quindi ritenuto necessario cassare la sentenza impugnata.

Esito del giudizio

Il primo motivo di ricorso è stato accolto, mentre il secondo è stato dichiarato assorbito, non essendo necessario esaminarlo alla luce dell’accoglimento della censura principale.

La sentenza impugnata è stata cassata in relazione al motivo accolto. La causa è stata rinviata, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di cassazione, ad altra sezione della Commissione tributaria regionale dell’Emilia-Romagna.

La decisione è stata assunta a Roma il 19 aprile 2018.