Ordinanza del 01/06/2018 n. 14117 - Corte di Cassazione

Quotazioni OMI e motivazione dell’avviso di accertamento

La pronuncia riguarda un ricorso per cassazione proposto contro una sentenza della Commissione tributaria regionale del Lazio, relativa a un avviso di accertamento per imposta ipotecaria e imposta di registro riferito all’anno 2009. La Corte esamina, in particolare, i requisiti di motivazione dell’avviso di rettifica e liquidazione e il valore probatorio delle quotazioni dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI).

Svolgimento del giudizio

La Commissione tributaria provinciale di Latina aveva accolto l’impugnazione proposta dal contribuente contro l’avviso di accertamento. La Commissione tributaria regionale del Lazio aveva invece accolto l’appello dell’Agenzia delle Entrate.

Il contribuente ha proposto ricorso per cassazione formulando due motivi. L’Agenzia delle Entrate non si è costituita nel giudizio di legittimità. La Corte, esaminata la relazione prevista dall’art. 380-bis c.p.c., ha deciso con motivazione semplificata.

Primo motivo: motivazione dell’avviso e atti comparativi

Con il primo motivo il ricorrente ha denunciato la violazione e falsa applicazione degli artt. 7, comma 10, della legge n. 212/2000, 52, comma 2-bis, del d.P.R. n. 131/1986 e 132, comma 1, n. 4, c.p.c., in relazione all’art. 360, nn. 3 e 4, c.p.c.

Secondo il ricorrente, la Commissione regionale avrebbe dovuto dichiarare la nullità dell’avviso di rettifica e liquidazione, poiché l’atto non allegava gli atti di vendita utilizzati come comparazione né indicava gli elementi essenziali di tali atti.

La Corte ha ritenuto fondato il motivo. In materia di imposta di registro e INVIM, anche dopo l’entrata in vigore dell’art. 7 della legge n. 212/2000, che ha esteso alla materia tributaria i principi dell’art. 3 della legge n. 241/1990, l’obbligo di motivazione dell’avviso di accertamento di maggior valore è assolto quando l’atto:

• indica il criterio astratto sulla cui base è stato determinato il maggior valore;
• contiene le specificazioni concrete necessarie a consentire al contribuente l’esercizio del diritto di difesa;
• delimita l’ambito delle ragioni che l’Amministrazione potrà dedurre nell’eventuale successiva fase contenziosa.

Nella fase giudiziale l’Amministrazione finanziaria deve provare l’effettiva sussistenza dei presupposti per l’applicazione del criterio prescelto, mentre il contribuente deve poter contrapporre elementi fondati sul medesimo criterio o su parametri diversi.

La Corte richiama, sul punto, le precedenti decisioni della sezione tributaria n. 11560 del 6 giugno 2016 e n. 11270 del 9 maggio 2017.

Valore delle quotazioni OMI

La Commissione tributaria regionale aveva fatto riferimento, in modo generico, a “immobili similari di prezzo noto” e ai valori OMI.

La Corte ha chiarito che le quotazioni dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare:

• non costituiscono una fonte tipica di prova;
• rappresentano uno strumento di ausilio e di indirizzo per l’esercizio della valutazione estimativa;
• possono essere considerate nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza;
• sono utilizzabili dal giudice ai sensi dell’art. 115, comma 2, c.p.c.;
• sono idonee soltanto a fornire indicazioni di valori di larga massima.

Pertanto, il mero richiamo ai valori OMI non è sufficiente, da solo, a dimostrare il valore effettivo dell’immobile né a sostituire l’indicazione degli elementi concreti posti a fondamento dell’accertamento. Il riferimento a tali quotazioni deve essere inserito in una motivazione che esponga adeguatamente il criterio applicato e gli elementi specifici della stima.

La Corte richiama la sentenza della sezione tributaria n. 25707 del 21 dicembre 2015.

Secondo motivo: motivazione della sentenza regionale

Con il secondo motivo il contribuente ha denunciato la violazione degli artt. 132, comma 1, n. 4, e 115 c.p.c., in relazione all’art. 360, nn. 3 e 4, c.p.c., sostenendo che la sentenza impugnata fosse caratterizzata da motivazione apparente e contraddittoria e che non illustrasse l’iter logico seguito dal giudice.

La Corte ha rigettato il motivo, ritenendo che la sentenza regionale desse conto dei passaggi logici posti a fondamento della decisione. Non è stata quindi ravvisata una motivazione apparente o contraddittoria.

Decisione e rinvio

La Corte di cassazione ha:

• rigettato il secondo motivo di ricorso;
• accolto il primo motivo;
• cassato la sentenza impugnata;
• rinviato la causa alla Commissione tributaria regionale del Lazio, in diversa composizione;
• demandato al giudice del rinvio anche la decisione sulle spese del giudizio di legittimità.

Il giudice del rinvio dovrà attenersi ai principi enunciati in materia di motivazione dell’avviso di accertamento e di valore meramente orientativo delle quotazioni OMI. La decisione è stata assunta a Roma il 15 marzo 2018.