Sentenza del 07/09/2018 n. 21813 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La società contestava l'avviso di liquidazione con cui l'Agenzia delle Entrate aveva rettificato, ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali, il valore dichiarato per l'acquisto di tre immobili da Euro 668.939,22 a Euro 980.000,00. La rettifica era fondata essenzialmente sulle quotazioni dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI). La ricorrente deduceva, tra l'altro, il difetto di motivazione dell'avviso, l'inadeguatezza delle quotazioni OMI utilizzate, riferite a periodi non coincidenti con quello della compravendita, l'assenza di quotazioni per i locali deposito e la mancata considerazione delle caratteristiche concrete degli immobili.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto tutti i motivi, cassato la sentenza della CTR del Lazio e deciso direttamente nel merito accogliendo il ricorso originario della società contribuente. Ha stabilito che le quotazioni OMI costituiscono soltanto indicazioni di larga massima e non sono, da sole, sufficienti a dimostrare il valore venale in comune commercio dell'immobile. L'Amministrazione deve fornire ulteriori elementi presuntivi gravi, precisi e concordanti, considerando parametri concreti quali ubicazione, superficie, destinazione urbanistica, stato delle opere di urbanizzazione e caratteristiche specifiche del bene. Le spese dei gradi di merito sono state compensate, mentre l'Agenzia delle Entrate è stata condannata al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, liquidate in Euro 5.000 oltre accessori.

Norme richiamate

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, artt. 51 e 52

  Disciplinano la determinazione del valore degli immobili e il potere dell'Amministrazione di rettificare il valore dichiarato ai fini dell'imposta di registro. La rettifica deve tuttavia essere adeguatamente motivata e fondata su elementi idonei a rappresentare il valore venale in comune commercio.

• D.P.R. 29 settembre 1973, n. 600, art. 39, come modificato dalla legge n. 88 del 2009, art. 24, comma 5

  L'esistenza di attività non dichiarate può essere desunta anche sulla base di presunzioni semplici, purché siano gravi, precise e concordanti.

  Lo scostamento tra il prezzo dichiarato e un valore stimato non è sufficiente, da solo, a fondare l'accertamento; occorrono ulteriori elementi indiziari qualificati.

• D.L. n. 223 del 2006, art. 35, comma 3, convertito dalla legge n. 248 del 2006

  La presunzione di corrispondenza tra corrispettivo dichiarato e valore normale degli immobili è stata eliminata con effetto retroattivo, ripristinando la necessità di una prova presuntiva grave, precisa e concordante.

• Quotazioni dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI)

  Le quotazioni OMI non costituiscono una fonte tipica e autosufficiente di prova del valore venale. Forniscono indicazioni di massima, che devono essere integrate da elementi specifici riferiti all'immobile concretamente accertato.

Massime di principio

• Un avviso di liquidazione o accertamento immobiliare non può essere fondato esclusivamente sullo scostamento tra il prezzo dichiarato e le quotazioni OMI.
• Le quotazioni OMI hanno valore orientativo e devono essere corroborate da ulteriori elementi oggettivi, come comparabili reali, caratteristiche dell'immobile, ubicazione, superficie, destinazione urbanistica, stato di conservazione e periodo di riferimento.
• L'Amministrazione finanziaria ha l'onere di dimostrare la maggiore base imponibile; non può trasferire automaticamente sul contribuente l'onere di provare l'inadeguatezza della rettifica.
• La motivazione dell'atto deve indicare in modo verificabile i dati utilizzati, il periodo di riferimento, il metodo di calcolo e le ragioni per cui la stima è applicabile al bene concreto.
• Se l'atto si basa soltanto su valori OMI generici, non pertinenti temporalmente o non disponibili per la specifica categoria immobiliare, può essere contestato per carenza di motivazione e insufficienza probatoria.
• Il principio vale anche per le imposte ipotecarie e catastali collegate alla compravendita, oltre che per l'imposta di registro.