Cassazione Civile, Sentenza n. 1768/2025 del 24/01/2025

Esito

La controversia

Controversia relativa alla proprietà o al diritto di servitù/uso di aree destinate a parcheggio insistenti sui mappali 306, 720 e 727 del Comune di San Colombano Certenoli. I ricorrenti chiedevano l'accertamento dell'usucapione della proprietà di porzioni di tali particelle, ovvero in subordine la costituzione per usucapione o per titolo di una servitù o di un diritto reale di parcheggio/pertinenza. Le contestazioni vertevano su: esclusività, continuità e pacificità del possesso ultraventennale; validità e portata dei titoli (atto del 1983, scritture private, atti di acquisto) e corrispondenza catastale; efficacia delle delimitazioni materiali (strisce, paletti, catenelle, cartelli) e rilevanza delle attività di manutenzione; valutazione delle risultanze della CTU e delle deposizioni testimoniali; onere della prova e ammissibilità di documenti depositati tardivamente in Cassazione.

La decisione

La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso principale e i ricorsi incidentali di Gulino e Padovani, confermando in via generale il rigetto delle domande di usucapione e delle domande riconvenzionali di servitù/pertinenza, per mancata prova del possesso esclusivo ultraventennale e per assenza di titoli che individuassero con certezza aree trasferite o asservite a parcheggio. Ha dichiarato inammissibile la produzione documentale tardiva depositata in Cassazione. Ha invece accolto un unico motivo del ricorso incidentale di Terragni (omessa pronuncia della Corte d'Appello sulla misura delle spese di primo grado a suo carico) e ha cassato la sentenza limitatamente a tale punto, rinviando la causa alla Corte d'Appello di Genova in diversa composizione perché si pronunci su quelle spese di primo grado conforme all'esito della lite. In tutte le altre parti la Corte ha rigettato i ricorsi e ha confermato la valutazione di merito sulle prove (CTU e testimonianze). Ha altresì confermato la compensazione delle spese di secondo grado e rilevato la possibilità di imporre un ulteriore contributo unificato per alcuni ricorrenti se dovuto.

Norme richiamate

• Codice Civile art. 1158

  Norma richiamata in tema di usucapione ordinaria: la Corte ha richiamato il principio secondo cui per l'usucapione ordinaria è necessario il possesso continuato, pacifico ed esclusivo per il periodo previsto; la mancata prova dell'esclusività impedisce l'accoglimento della domanda.

• Codice Civile art. 1159

  art. 1159 cod. civ. (usucapione abbreviata, citato rectius)

  Richiamato con riferimento all'usucapione abbreviata: la Corte ha ritenuto che anche per l'usucapione abbreviata sia necessario che il titolo disponga l'effetto traslativo e che il possessore abbia esercitato possesso esclusivo per il termine di legge; titolo vago o non trasfuso nel successivo atto non è idoneo.

• Codice Civile art. 818

  Regola sulla pertinenza (trasferimento automatico): la Corte ha precisato che la pertinenza richiede identificazione certa dell'area come pertinenza nel titolo; mere previsioni progettuali o generiche clausole di stile non bastano a costituire pertinenze reali.

• Codice Civile art. 1117

  Elencazione delle parti comuni del condominio: la Corte ha escluso l'inclusione automatica delle aree parcheggio fra le parti comuni in assenza di atti di trasferimento o aggiornamenti catastali che individuino tali aree come comuni.

• Codice Civile art. 1027 e ss.

  Norme in materia di servitù: la Corte ha ricordato che la servitù di parcheggio può essere costituita per titolo negoziale solo se dal titolo emerge che l'utilitas è attribuita in favore del fondo (non della persona) e che sussistono i requisiti del diritto reale, compresa la localizzazione.

• Codice Civile art. 2697

  Onere della prova: la Corte ha confermato che chi agisce per l'usucapione deve provare i fatti costitutivi del proprio possesso (esclusività, durata), e non può ottenere rilievo per mere asserzioni non comprovate.

• Codice Civile art. 1102

  Uso della cosa comune: richiamato marginalmente per questioni di uso condominiale, ma la Corte ha ribadito che l'uso comune non equivale automaticamente a un diritto reale esclusivo per singoli condomini.

• L. 6.8.1967 n. 765 art. 41-sexies

  art. 41 sexies L. 6.8.1967 n. 765

  Normativa speciale sul diritto reale di uso/parcheggio: la Corte ha affermato che il riconoscimento di un diritto reale di parcheggio ai sensi di tale disposizione richiede l'individuazione certa dell'area nei titoli; in assenza di ciò la norma non produce automaticamente effetti opponibili ai terzi.

• Codice di Procedura Civile art. 360

  Motivi di cassazione: la Corte ha applicato i limiti di sindacato di legittimità previsti dall'art. 360 (vizi di motivazione, errori di diritto) e ha ricordato che la mera diversa valutazione delle prove di merito non legittima la cassazione.

• Codice di Procedura Civile artt. 115 e 116

  Regole probatorie e libero convincimento del giudice di merito: la Corte ha ribadito che la valutazione delle prove e l'apprezzamento dell'attendibilità dei testi appartengono al giudice del merito e non sono sindacabili in Cassazione salvo vizi di diritto o motivazione inesistente/contraddittoria.

• Codice di Procedura Civile art. 372

  Divieto di nuova produzione documentale in Cassazione: la Corte ha dichiarato inammissibile la documentazione prodotta tardivamente perché non rientrante nelle eccezioni previste dall'art. 372.

• Codice di Procedura Civile art. 348 ter

  Divieto di riesame in Cassazione quando vi è doppia pronuncia conforme: utilizzato per dichiarare inammissibili certi motivi fondati sulla mera riconsiderazione del merito già deciso due volte.

• D.P.R. n. 115/2002 art. 13 comma 1-quater

  art. 13 comma 1-quater D.P.R. n. 115/2002

  Contributo unificato: la Corte ha rilevato la sussistenza dei presupposti per imporre un ulteriore contributo unificato a carico di alcuni ricorrenti se dovuto.

Massime di principio

• L'usucapione della proprietà richiede possesso continuato, pacifico ed esclusivo per il termine di legge: attività di manutenzione, tracce di pulizia o semplice uso non esclusivo non sono sufficienti.
• La constituzione di una servitù di parcheggio per titolo richiede che il titolo dimostri l'utilitas a favore del fondo dominante (non solo a favore di persone); in mancanza, non può costituirsi un diritto reale opponibile ai proprietari del fondo servente.
• Segni deboli di delimitazione (strisce bianche, cartelli) e interventi non impeditivi dell'accesso non sostituiscono la recinzione reale richiesta per dimostrare un possesso esclusivo; paletti/catenelle apposti tardivamente non sanano un uso precedente da parte di terzi.
• I titoli devono individuare con certezza la porzione di terreno trasferita o asservita; riferimenti progettuali generici o mere clausole negli atti di vendita non bastano a costituire pertinenze o parti comuni senza aggiornamenti catastali o atti traslativi.
• La valutazione della CTU e delle prove testimoniali è compito del giudice di merito: in Cassazione il sindacato è limitato e non consente un terzo giudizio di fatto salvo vizi di motivazione o violazioni di legge.
• In Cassazione è inammissibile la produzione documentale nuova salvo i casi tassativi previsti dalla legge (nullità della sentenza, ammissibilità del ricorso); chi vuole far valere documenti nuovi deve averli prodotti nel merito.
• Sull'onere della prova: chi agisce per l'usucapione deve provare i requisiti del possesso; non è sufficiente far leva su fatti negativi non provati o su supposizioni locali di 'notorietà'.
• Se il giudice d'appello omette di pronunciare su un punto processuale rilevante (es. misura spese di primo grado), la Cassazione può cassare limitatamente a quella omissione e disporre il rinvio per un nuovo esame.