Sentenza del 16/01/2019 n. 867 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

Il ricorrente ha impugnato la sentenza della Commissione Tributaria Regionale dell’Emilia-Romagna relativa agli avvisi di accertamento per gli anni d’imposta 2003 e 2004. L’Amministrazione aveva contestato alla società maggiori ricavi derivanti dalla vendita di immobili, con conseguenti maggiori IRPEG, IRAP, IVA e sanzioni, nonché al socio maggiore IRPEF, addizionali e sanzioni. L’accertamento era fondato sui prezzi indicati nelle perizie di stima e nei preliminari allegati alle richieste di mutuo di alcuni acquirenti, ritenuti superiori a quelli dichiarati nei rogiti, e sull’estensione di tali valori ad altri immobili simili, situati nello stesso edificio, venduti nello stesso anno dallo stesso venditore. Il ricorrente ha denunciato omessa o insufficiente motivazione, violazione delle norme sulle presunzioni e illegittimità dell’accertamento analitico-induttivo.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto adeguatamente motivata la decisione della CTR e legittimo l’accertamento, poiché fondato non sul solo importo dei mutui o sui valori OMI, ma su elementi documentali specifici, quali preliminari di compravendita e perizie di stima dei singoli immobili. Tali elementi sono stati considerati dati univoci e concordanti idonei a dimostrare il prezzo effettivamente pattuito. La Corte ha inoltre ritenuto ragionevole estendere il prezzo accertato agli altri appartamenti simili, siti nello stesso stabile, venduti nello stesso periodo dallo stesso venditore, in assenza di prova di specifiche ragioni giustificative di prezzi differenti. Il ricorrente è stato condannato al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, liquidate in 13.000 euro, oltre spese prenotate a debito.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 600 del 1973, art. 39, comma 1, lett. d)

  Consente l’accertamento analitico-induttivo dei redditi quando l’Amministrazione disponga di elementi presuntivi gravi, precisi e concordanti; nel caso concreto, tali elementi sono stati individuati nella documentazione relativa alle compravendite immobiliari.

• D.P.R. n. 633 del 1972, art. 54

  Rileva ai fini della rettifica della dichiarazione IVA; la rettifica può fondarsi su documentazione idonea a dimostrare ricavi superiori a quelli dichiarati.

• Art. 2729 c.c.

  Le presunzioni semplici sono ammesse quando risultano gravi, precise e concordanti. La Corte ha ritenuto soddisfatti tali requisiti attraverso preliminari, perizie e comparazione con immobili simili.

• Legge n. 88 del 2009, art. 24

  La disposizione è stata ritenuta non decisiva, poiché l’accertamento non si basava esclusivamente sui valori OMI o sull’importo del finanziamento, ma su documenti specifici relativi ai singoli immobili.

• Art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5

  Disciplina i motivi di ricorso per cassazione relativi, rispettivamente, alla violazione o falsa applicazione di legge e ai vizi della motivazione. La Corte ha ritenuto infondate o inammissibili le censure formulate dal contribuente.

Massime di principio

• Un accertamento fiscale sui ricavi immobiliari può essere legittimamente fondato su documenti extracontabili o allegati a pratiche di mutuo, come preliminari e perizie, quando questi indicano prezzi superiori a quelli risultanti dagli atti definitivi.
• Non è necessario che il mutuo sia stato effettivamente concesso: i documenti presentati per ottenere il finanziamento possono avere autonoma valenza probatoria, se riferiti alla concreta compravendita.
• Il solo importo del mutuo non equivale automaticamente al prezzo reale dell’immobile; ciò che rileva sono gli elementi documentali che dimostrano il prezzo effettivamente pattuito.
• Il prezzo accertato per alcuni immobili può essere esteso ad altri immobili se questi sono comparabili per caratteristiche, ubicazione, periodo di vendita e venditore, purché non siano dimostrate specifiche ragioni per una differenza di prezzo.
• La presunzione di maggiori ricavi deve fondarsi su elementi gravi, precisi e concordanti; una mera comparazione astratta o basata soltanto su valori OMI potrebbe non essere sufficiente.
• Per superare un accertamento fondato su prezzi comparabili, il contribuente deve fornire spiegazioni e prove concrete di eventuali differenze, quali diversa qualità, stato di manutenzione, pertinenze, condizioni contrattuali o particolari ragioni commerciali.
• In cassazione non è possibile ottenere una nuova valutazione del merito o delle prove: occorre dimostrare una specifica violazione di legge o un effettivo vizio della motivazione, nei limiti previsti dall’art. 360 c.p.c.