Cassazione Civile, Ordinanza n. 05976/2024 del 06/03/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita immobiliare relativo a un bene sito in Nichelino, sottoposto a condizione sospensiva consistente nel mutamento della destinazione urbanistica dell'area, necessario per realizzare l'intervento edilizio previsto. Contestualmente al preliminare, le parti avevano sottoscritto una scrittura con cui la promittente venditrice conferiva mandato alla controparte per svolgere presso il Comune le attività necessarie al rilascio dell'autorizzazione urbanistica. Il Tribunale aveva respinto le domande della promittente venditrice; la Corte d'appello aveva invece ritenuto rituale il recesso ex art. 1385 c.c. e legittimo il trattenimento della caparra, affermando che il mancato avveramento della condizione fosse imputabile alla promissaria acquirente e applicando la fictio di avveramento ex art. 1359 c.c. La ricorrente in cassazione ha denunciato: 1) nullità della sentenza per motivazione apparente e per l'erronea affermazione di un giudicato endoprocessuale sulla qualifica di controinteressata all'avveramento della condizione; 2) omesso esame di fatti decisivi, sostenendo che il mancato avveramento della condizione dipendesse non da inerzia colpevole, ma dal fatto che le parti stavano ancora negoziando modifiche agli accordi; 3) violazione e falsa applicazione degli artt. 1359 e 2697 c.c., assumendo che l'onere di provare dolo o colpa idonei a far operare la fictio di avveramento gravasse su chi invocava l'art. 1359 c.c., e che in ogni caso la sola inottemperanza al mandato non bastasse a dimostrare un comportamento doloso o colposo.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il primo motivo e dichiarato inammissibile il secondo, mentre ha accolto il terzo motivo. Ha cassato la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d'appello di Torino in diversa composizione. La Corte ha ritenuto corretta la qualificazione della condizione come mista, ma ha censurato la decisione di merito nella parte in cui aveva applicato automaticamente l'art. 1359 c.c. senza adeguatamente verificare, da un lato, l'esistenza di un vero controinteressato al verificarsi della condizione e, dall'altro, la prova di un comportamento doloso o colposo imputabile alla parte indicata come responsabile dell'omissione. Il ricorso incidentale condizionato è stato dichiarato assorbito.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  "trasferimento ex art. 2932 c.c."

  Richiamato quale domanda originaria di esecuzione specifica del preliminare, poi non accolta nel giudizio di merito.

• art. 1385 c.c.

  "recesso ex art. 1385 c.c."

  Richiamato come fondamento del recesso e della ritenzione della caparra confirmatoria, riconosciuti dalla Corte d'appello ma poi rimessi in discussione in cassazione.

• art. 1359 c.c.

  "condizione fittiziamente avverata ex art. 1359 c.c."

  La fictio di avveramento richiede l'esistenza di un vero controinteressato rispetto all'avveramento della condizione e la prova di dolo o colpa; non può essere applicata automaticamente in presenza di una condizione mista o sulla sola base dell'inadempimento dell'attività preparatoria.

• art. 1360 c.c.

  "ai sensi dell'art. 1360 c.c."

  Richiamato per affermare la retroattiva efficacia del contratto una volta considerata avverata la condizione.

• art. 2697 c.c.

  La Corte esclude che possa operare un'inversione automatica dell'onere probatorio tale da esimere chi invoca l'art. 1359 c.c. dal dimostrare i presupposti della fictio.

• art. 360 n.4 c.p.c.

  Usato come parametro per la censura di nullità della sentenza per motivazione apparente o omessa pronuncia.

• art. 360 n.5 c.p.c.

  La Corte ribadisce che il vizio è limitato all'omesso esame di un fatto storico decisivo, non alla rivalutazione del merito o delle prove.

• art. 116 c.p.c.

  "art. 116, commi 1 e 2, c.p.c."

  La valutazione delle prove e delle presunzioni resta riservata al giudice di merito e non è sindacabile in cassazione se non nei limiti del vizio motivazionale tipizzato.

• art. 366 c.p.c.

  "artt. 366, primo comma, n. 6"

  Richiamato in relazione agli specifici oneri di indicazione del fatto storico omesso e del dato da cui risulta.

• art. 369 c.p.c.

  "artt. 369, secondo comma, n. 4"

  Richiamato con riguardo agli oneri di deposito e specificazione degli atti e documenti su cui il motivo si fonda.

• art. 378 c.p.c.

  Richiamato per il deposito delle memorie in prossimità dell'udienza camerale.

Massime di principio

• Nel contratto preliminare di compravendita subordinato al rilascio di un'autorizzazione amministrativa, la clausola sospensiva può essere qualificata come condizione mista quando l'avveramento dipende sia dalla volontà della pubblica amministrazione sia dall'attività di cooperazione di una parte.
• L'applicazione dell'art. 1359 c.c. richiede una verifica rigorosa: occorre accertare l'esistenza di un reale controinteressato all'avveramento della condizione e la prova di un comportamento doloso o colposo causalmente rilevante; non basta la semplice mancata realizzazione del risultato condizionale.
• L'omissione di un'attività preparatoria può integrare violazione di buona fede solo se quell'attività costituisce oggetto di un obbligo giuridico; se, invece, si tratta dell'elemento potestativo di una condizione mista, non è automaticamente configurabile responsabilità né fictio di avveramento.
• Nel giudizio di cassazione il vizio di motivazione è configurabile solo nei casi estremi tipizzati dall'ordinamento; non è ammissibile una censura che, sotto la veste di violazione di legge o omesso esame, miri in realtà a ottenere una nuova valutazione del materiale probatorio.
• L'omesso esame di cui all'art. 360 n. 5 c.p.c. riguarda un fatto storico decisivo e discusso tra le parti; non rileva, di regola, il mancato esame di singoli elementi istruttori se il fatto storico è comunque stato valutato dal giudice di merito.

Come è indicizzato