Sentenza del 17/02/2021 n. 1085 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

impugnazione dell'avviso di liquidazione per maggior valore attribuito a un terreno ritenuto potenzialmente edificabile; il ricorrente contestava la valutazione espressa a valore al metro quadro e l'uso di criteri comparativi in assenza di strumenti urbanistici formalmente adottati

Norme richiamate

• d.P.R. 131/86, art. 51

  la norma è richiamata in relazione alla disciplina dell'imposta di registro e della determinazione della base imponibile; è stata interpretata come compatibile con la valorizzazione del terreno sulla base della sua potenzialità edificatoria e dei criteri comparativi

• Cass. ss.uu. 25506/06

  giurisprudenza richiamata a supporto del principio secondo cui la potenzialità edificatoria può giustificare valutazioni basate su comparabili e criteri di mercato, anche quando manchino strumenti urbanistici pienamente attuativi

• Cass. ord. 33671/19

  ordinanza ritenuta pertinente per l'affermazione che l'assenza di un atto di pianificazione formalmente adottato non impedisce di riconoscere valore edificabile al terreno se esistono elementi che ne consentono la qualificazione

Massime di principio

• La qualificazione di potenziale edificabilità dell'area, desumibile da elementi urbanistici o normativi, è sufficiente per permettere la stima del terreno come terreno edificabile; non è necessario che esista uno strumento urbanistico formalmente adottato.
• È legittimo attribuire un valore per metro quadro e ricorrere a confronti con immobili analoghi (criteri comparativi) per la determinazione del maggior valore ai fini di registrazione o tassazione.
• L'Amministrazione può utilizzare valutazioni basate sulla potenzialità edificatoria, ma tali valutazioni devono essere motivate e confrontabili con parametri di mercato; il contribuente può contrastarle producendo perizie tecniche o elementi che dimostrino vincoli effettivi alla edificabilità.
• In situazioni simili, chi contesta una valutazione dovrebbe fornire prove concrete (documentazione urbanistica, perizia tecnica, esistenza di vincoli o impossibilità tecnica) che smentiscano la reale potenzialità edificatoria o i confronti adottati.
• La valutazione deve considerare elementi quali destinazione d'uso potenziale, indici urbanistici presunti (es. superficie edificabile), servitù e vincoli reali; l'assenza di uno strumento non equivale automaticamente a inesistenza di potenzialità edificatoria.
• Gli uffici tributari devono esplicitare i criteri e i parametri utilizzati per il confronto (località, caratteristiche tecniche, prezzi al m2) per rendere la valutazione verificabile e contestabile.