Sentenza n. 997/2026 - Lecce, Sezione 1

Esito

La controversia

La società aveva chiesto il permesso di costruire per un immobile comprendente un piano interrato destinato, in parte, a deposito/autorimessa e, in parte, ad area benessere. Il Comune aveva ritenuto non assentibile il piano interrato perché eccedente la volumetria massima realizzabile. A seguito della richiesta di riesame della società, il Comune aveva ammesso soltanto la realizzazione dell’autorimessa, subordinandola al rispetto dell’altezza interna massima di 2,50 metri. La ricorrente ha dedotto, con il primo motivo, la violazione degli artt. 4.6 e 4.7 del Regolamento Edilizio Comunale e dei punti 12, 15 e 19 del Regolamento Edilizio Tipo regionale, nonché difetto di istruttoria, travisamento dei fatti e sviamento, sostenendo che i piani completamente interrati sono integralmente esclusi dal calcolo della volumetria, indipendentemente dalla destinazione. Con il secondo motivo ha censurato la prescrizione dell’altezza massima di 2,50 metri, sostenendo che l’art. 63 del regolamento comunale non è applicabile alle autorimesse completamente interrate e che il Comune ne ha comunque dato una lettura parziale.

La decisione

Il TAR ha accolto il ricorso e annullato la nota comunale, ritenendo fondati entrambi i motivi nei limiti precisati in motivazione. Il regolamento edilizio comunale, all’art. 4.6, disciplina espressamente i piani seminterrati, computandoli nella volumetria soltanto per la parte emergente, ma non prevede l’incidenza volumetrica dei piani completamente interrati, definiti dall’art. 67. Da tale disciplina il Collegio ha ricavato la totale irrilevanza dei piani interrati ai fini del calcolo della volumetria. Sebbene il Regolamento Edilizio Tipo regionale preveda esclusioni puntuali per determinate superfici accessorie, esso non ha valore normativo, ma costituisce una linea guida e una raccomandazione operativa per i Comuni; pertanto, in caso di incompatibilità, prevale la disciplina contenuta nel regolamento edilizio comunale. È stata inoltre ritenuta illegittima la prescrizione dell’altezza massima di 2,50 metri. L’art. 63 del regolamento comunale stabilisce che i locali destinati ad autorimesse, garage, depositi o ripostigli con altezza superiore a 2,50 metri sono considerati, ai fini degli indici volumetrici, come locali di categoria V anziché S; non dispone quindi automaticamente il loro computo volumetrico né impone un’altezza massima di 2,50 metri. In ogni caso, la norma presuppone che i locali siano già rilevanti sotto il profilo volumetrico, condizione esclusa per i piani completamente interrati secondo il regolamento comunale. Il Comune dovrà riesaminare l’istanza valutando la compatibilità del progetto con le ulteriori disposizioni applicabili, incluse quelle relative alle destinazioni dei locali interrati. Le spese sono state dichiarate irripetibili per la mancata costituzione dell’amministrazione e la complessità delle questioni interpretative.

Norme richiamate

• art. 4.6 Regolamento Edilizio Comunale

  La disciplina dei piani seminterrati, rilevanti volumetricamente solo per la parte emergente, implica, a contrario, l’irrilevanza dei piani completamente interrati ai fini del calcolo della volumetria.

• art. 63 Regolamento Edilizio Comunale

  I locali S.2 e S.3 destinati ad autorimesse private, garage singoli, depositi o ripostigli, la cui altezza interna utile superi i 2,50 m sono considerati per l'osservanza degli indici volumetrici posti dallo strumento urbanistico, di categoria V.

  La disposizione non introduce un limite massimo di altezza né stabilisce automaticamente il computo volumetrico dei locali oltre 2,50 metri, ma ne impone la valutazione come locali di categoria V; inoltre presuppone locali già rilevanti sotto il profilo volumetrico.

• art. 67 Regolamento Edilizio Comunale

  piani che si sviluppano, in tutto o in parte, completamente al di sotto del livello della più bassa sistemazione esterna dell’edificio prevista dal progetto approvato

  La definizione dei piani interrati, letta insieme all’art. 4.6, conferma la loro esclusione dal computo della volumetria, ferma la verifica delle ulteriori condizioni e destinazioni previste dalla disciplina edilizia.

• art. 66 Regolamento Edilizio Comunale

  piani il cui pavimento sia più basso del marciapiede o della più alta sistemazione esterna

  La disciplina dei piani seminterrati, computati per la sola parte emergente, costituisce il termine di confronto dal quale il TAR desume l’irrilevanza volumetrica dei piani completamente interrati.

• art. 15, lett. g, Regolamento Edilizio Tipo regionale

  spazi o locali destinati alla sosta e al ricovero degli autoveicoli ad esclusione delle autorimesse che costituiscono attività imprenditoriale

  La disposizione prevede un’esclusione puntuale delle superfici accessorie destinate alla sosta e al ricovero degli autoveicoli, ma non prevale sulla disciplina comunale relativa ai piani completamente interrati.

• art. 46 Regolamento Edilizio Tipo regionale

  Il volume edificabile è calcolato sul volume totale dell’edificio al netto delle volumetrie derivanti dalle superfici accessorie; la norma non contiene una generale esclusione dei piani interrati.

• art. 4, comma 1-sexies, d.P.R. 380/2001

  È richiamato quale base normativa del Regolamento Edilizio Tipo nazionale, senza attribuire al regolamento tipo regionale natura normativa innovativa.

Massime di principio

• Quando il regolamento edilizio comunale disciplina i piani seminterrati prevedendone la rilevanza volumetrica limitatamente alla parte emergente, e definisce distintamente i piani completamente interrati, questi ultimi devono ritenersi esclusi dal calcolo della volumetria, salvo l’applicazione delle ulteriori prescrizioni edilizie relative alle loro caratteristiche e destinazioni.
• Il Regolamento Edilizio Tipo regionale, ove qualificato dalla stessa disciplina regionale come linea guida e raccomandazione operativa, non ha valore normativo innovativo e non può fungere da parametro prevalente rispetto al regolamento edilizio comunale; in caso di incompatibilità, trova applicazione la disciplina comunale, nell’ambito dell’autonomia normativa dell’ente locale.
• Una disposizione regolamentare che considera i locali con altezza superiore a una determinata soglia come appartenenti a una diversa categoria ai fini degli indici urbanistici non equivale, di per sé, a un limite massimo di altezza né comporta automaticamente il computo volumetrico dei locali.
• L’applicazione di una disposizione relativa al computo volumetrico di locali accessori presuppone che tali locali siano già soggetti a rilevanza volumetrica secondo la disciplina edilizia applicabile; essa non può essere utilizzata per imporre il computo di piani completamente interrati esclusi dalla volumetria dal regolamento comunale.

Come è indicizzato