Cassazione Civile, Ordinanza n. 33183/2024 del 18/12/2024

Esito

La controversia

La controversia origina dalla domanda di pagamento della provvigione proposta da un'agenzia immobiliare per l'attività di mediazione relativa all'acquisto di due appartamenti siti in Pieve Ligure. Il tribunale aveva accolto la domanda e condannato l'acquirente al pagamento di Euro 50.000,00 oltre IVA; la corte d'appello aveva confermato la decisione. In cassazione l'acquirente ha dedotto tre censure: (1) violazione della disciplina sulla mediazione e dell'art. 2231 c.c., sostenendo che il nesso causale tra l'acquisto e l'opera dell'agenzia non fosse provato e che l'attività fosse stata svolta in concreto da un collaboratore non iscritto al ruolo dei mediatori, con conseguente insussistenza del diritto alla provvigione; (2) nullità della sentenza per motivazione apparente o sotto il minimo costituzionale, perché la corte territoriale avrebbe liquidato la questione dell'iscrizione del collaboratore con una motivazione solo apparente; (3) omesso esame di un fatto decisivo, e cioè la mancata iscrizione del collaboratore al ruolo dei mediatori, fatto ritenuto costitutivo della pretesa avversaria. La Corte di cassazione ha ritenuto infondati il primo e il secondo motivo, osservando che non ogni attività svolta da un collaboratore richiede la sua iscrizione, ma solo quella di mediazione in senso proprio con rilevanza esterna; ha inoltre affermato che la motivazione di merito era sufficiente e che le censure miravano in realtà a una rivalutazione del fatto e delle prove. Il terzo motivo è stato dichiarato inammissibile per difetto delle specifiche indicazioni richieste in caso di doppia conforme ex art. 348-ter c.p.c.

Norme richiamate

• art. 2 l. 3 febbraio 1989, n. 39

  istituisce il ruolo dei mediatori presso la camera di commercio e richiede l'iscrizione per lo svolgimento dell'attività di mediazione; il quadro normativo resta rilevante anche dopo la riforma del 2010.

• art. 3 l. 3 febbraio 1989, n. 39

  estende l'iscrizione anche a chi esercita l'attività di mediazione per conto di imprese organizzate, compresi gli ausiliari assegnati ad attività mediatoria in senso proprio.

• art. 6 l. 3 febbraio 1989, n. 39

  "hanno diritto alla provvigione soltanto coloro che sono iscritti nei ruoli"

  il diritto alla provvigione spetta solo ai mediatori iscritti nei registri/ruoli o repertori camerali previsti dalla disciplina di settore.

• art. 11 d.m. 21 dicembre 1990, n. 452

  nella mediazione societaria il requisito dell'iscrizione riguarda il legale rappresentante, gli eventuali preposti e gli ausiliari solo se svolgono attività mediatizia in senso proprio con rilevanza esterna.

• art. 73 d.lgs. 26 marzo 2010, n. 59

  ha soppresso il ruolo dei mediatori ma non ha abrogato la legge n. 39/1989; la mediazione è soggetta a SCIA e alle certificazioni richieste, mantenendo il requisito soggettivo per il diritto alla provvigione.

• art. 2 d.m. 26 ottobre 2011

  prevede la presentazione della SCIA da parte delle imprese di mediazione al registro imprese della camera di commercio, con le dichiarazioni e certificazioni prescritte.

• art. 2231 c.c.

  richiamato dal ricorrente a sostegno della tesi sull'invalidità/inesigibilità del compenso per attività svolta da soggetto non abilitato.

• art. 132 c.p.c.

  la nullità per motivazione apparente ricorre solo in caso di totale mancanza o incomprensibilità della motivazione, non quando il giudice esponga una ragione decidendi comprensibile.

• art. 111 Cost.

  il minimo costituzionale della motivazione è rispettato quando la decisione contiene un apparato argomentativo intellegibile e non meramente apparente.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  non consente di censurare la mera ricostruzione del fatto compiuta dal giudice di merito, ma solo l'erronea interpretazione della norma.

• art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c.

  può essere invocato per nullità della sentenza, ma non quando la motivazione sia solo contestata nel merito; qui la motivazione non era apparente.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  il vizio di omesso esame del fatto decisivo è inammissibile in caso di doppia conforme se non vengono indicate e confrontate le diverse ragioni di fatto delle due decisioni di merito.

• art. 348-ter c.p.c.

  in caso di doppia conforme limita il motivo ex art. 360, n. 5, c.p.c., imponendo al ricorrente di indicare le diverse rationes di fatto delle decisioni di primo e secondo grado.

• art. 13 d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  consente il raddoppio del contributo unificato in caso di rigetto dell'impugnazione, ove dovuto.

Massime di principio

• Nel settore della mediazione immobiliare, il diritto alla provvigione spetta solo se l'attività è svolta da soggetto o impresa in possesso dei requisiti di iscrizione/preposizione richiesti dalla normativa di settore; non ogni collaboratore dell'agenzia deve essere iscritto, ma solo chi svolga attività di mediazione in senso proprio con rilevanza esterna.
• L'attività meramente accessoria, materiale o strumentale svolta da un ausiliario dell'impresa di mediazione non richiede di per sé l'iscrizione al ruolo/registro dei mediatori e non esclude il diritto alla provvigione, se l'affare è causalmente ricollegabile all'opera dell'impresa abilitata.
• Ai fini del diritto alla provvigione, il mediatore deve provare che le parti siano state poste in condizione di conoscere la sua opera di intermediazione e che l'affare sia stato concluso grazie ad essa; l'onere della prova incombe sul soggetto che agisce per il compenso.
• La censura di violazione di legge non può essere utilizzata per ottenere una nuova valutazione delle risultanze istruttorie o dei fatti di causa, che resta riservata al giudice di merito.
• La motivazione è apparente solo quando manchi in modo sostanziale l'argomentazione o questa sia incomprensibile; una motivazione sintetica ma intellegibile è sufficiente a superare il controllo di legittimità.
• In presenza di doppia conforme, il motivo di ricorso per omesso esame di un fatto decisivo è inammissibile se il ricorrente non confronta specificamente le rationes decidendi di primo e secondo grado dimostrando che si fondano su fatti diversi.

Come è indicizzato