Cassazione Civile, Ordinanza n. 23815/2025 del 25/08/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un preliminare di compravendita immobiliare stipulato nel 1993, con caparra confirmatoria, avente ad oggetto un immobile di cui veniva lamentata l’irregolarità urbanistica e la mancata presentazione dei promittenti venditori al rogito. Dopo un primo giudizio introdotto nel 1998 dal promissario acquirente contro uno solo dei venditori, definito con estinzione per mancata integrazione del contraddittorio, lo stesso acquirente nel 2006 conveniva entrambi i promittenti venditori chiedendo l’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. e, in subordine, la risoluzione del preliminare con restituzione della caparra e risarcimento del danno. La Corte d’appello ha rigettato la domanda ex art. 2932 c.c. per difetto della documentazione urbanistica, ma ha accolto la risoluzione per inadempimento dei venditori, negando la prescrizione per effetto interruttivo della citazione del 1998 e rigettando il risarcimento per difetto di prova. In cassazione i venditori hanno dedotto quattro motivi: 1) prescrizione della domanda di risoluzione, perché nel 1998 era stata proposta solo l’azione ex art. 2932 c.c. e non anche la risoluzione; 2) ultrapetizione e omessa valutazione della condotta dell’attore, sostenendo che la Corte d’appello avesse fondato l’inadempimento su una diversa causa rispetto a quella allegata; 3) errata applicazione dell’art. 2932, comma 2, c.c., per avere ritenuto sufficiente una mera dichiarazione di disponibilità a pagare il saldo prezzo contenuta nell’atto di citazione; 4) violazione della disciplina urbanistica e di nullità degli atti di trasferimento, contestando che la Corte avesse escluso la validità del preliminare/trasferimento per insufficienza della sola domanda di sanatoria prodotta in giudizio.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato tutti e quattro i motivi. Ha ritenuto che l’effetto interruttivo della prescrizione prodotto dalla domanda di esecuzione in forma specifica proposta nel 1998 si estendesse anche alla successiva domanda di risoluzione del medesimo rapporto contrattuale, perché entrambe le pretese erano collegate al medesimo inadempimento e al medesimo rapporto negoziale. Ha escluso l’ultrapetizione, osservando che l’abusività dell’immobile era stata sin dall’inizio allegata dall’attore, sicché la Corte d’appello non aveva introdotto un fatto nuovo ma aveva valorizzato una circostanza già dedotta. Ha confermato inoltre che, ai fini dell’art. 2932 c.c., non è necessaria un’offerta formale ex artt. 1206 ss. c.c., essendo sufficiente una manifestazione certa di volontà di adempiere, quale quella contenuta nell’atto di citazione con cui si chiede il trasferimento coattivo e si dichiara la disponibilità al pagamento del residuo prezzo. Infine, ha ribadito che, per gli immobili soggetti alla disciplina della l. n. 47/1985 e del d.P.R. n. 380/2001, non basta la mera produzione della domanda di sanatoria: per escludere la nullità formale dell’atto devono risultare gli estremi della sanatoria o della relativa domanda e i necessari versamenti, secondo la lettura consolidata della normativa urbanistica. Il ricorso è stato quindi respinto, con condanna delle ricorrenti alle spese e all’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  Ai fini dell’esecuzione in forma specifica del preliminare non è richiesta l’offerta formale del prezzo ex artt. 1206 ss. c.c.; è sufficiente una manifestazione certa della volontà di adempiere, valutabile anche nell’atto di citazione con cui si domanda il trasferimento coattivo.

• artt. 2934, 2935, 2936, 2943, 2945, comma 3, 2946 c.c.

  La domanda giudiziale proposta nel primo processo ha effetto interruttivo della prescrizione anche per il diritto successivamente azionato, quando questo sia strettamente collegato al medesimo rapporto contrattuale e all’inadempimento dedotto in giudizio.

• artt. 99, 101, 112, 115, 329, 342, 346 c.p.c.

  La censura di ultrapetizione è infondata se il giudice d’appello si limita a valorizzare fatti già allegati dalla parte attrice; inoltre, la questione della domanda subordinata resta devoluta quando l’impugnazione investe la mancata pronuncia del primo giudice.

• art. 2932, comma 2, c.c.

  Per la pronuncia costitutiva è sufficiente che il promissario acquirente non sia inadempiente al momento della decisione, potendo la volontà di adempiere risultare anche dalla domanda giudiziale.

• artt. 17 e 40 l. n. 47/1985

  La disciplina urbanistica impone, per la validità degli atti di trasferimento di immobili irregolari, che dall’atto risultino gli elementi previsti dalla legge; la sola esistenza o produzione della domanda di sanatoria non è sufficiente a superare la nullità formale.

• art. 46 d.P.R. n. 380/2001

  La normativa urbanistica successiva conferma il regime di validità formale degli atti di trasferimento, subordinato alla dichiarazione degli estremi urbanistici e, nei casi previsti, della sanatoria e dei versamenti correlati.

• art. 1418 c.c.

  La mancanza dei requisiti urbanistici/formali prescritti dalla legge comporta nullità dell’atto di trasferimento.

• artt. 24 e 111 Cost.

  Le censure processuali sono esaminate alla luce delle garanzie del contraddittorio e del giusto processo, ma vengono respinte perché non sussiste la denunciata violazione processuale.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  In caso di rigetto del ricorso, ricorrono i presupposti per il versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• La proposizione di una domanda giudiziale idonea a far valere un rapporto contrattuale unitario interrompe la prescrizione anche rispetto a domande successive strettamente connesse al medesimo inadempimento, pur se formulate in diversa veste processuale o in un successivo giudizio.
• Nel giudizio di esecuzione in forma specifica del preliminare, la disponibilità dell’acquirente ad adempiere può risultare anche dalla domanda introduttiva e non richiede necessariamente una formale offerta reale del prezzo; ciò che rileva è l’assenza di inadempimento del promissario acquirente al momento della decisione.
• Non integra ultrapetizione la decisione che qualifichi diversamente l’inadempimento, quando il fatto storico fondante sia stato già allegato dalla parte attrice sin dall’atto introduttivo.
• In materia di trasferimenti immobiliari soggetti alla disciplina urbanistica speciale, la validità formale dell’atto richiede il rispetto rigoroso degli oneri dichiarativi e documentali imposti dalla legge; la mera esistenza della domanda di sanatoria, se non accompagnata dagli ulteriori elementi richiesti, non elimina la nullità.
• La prova della regolarità urbanistica e della commerciabilità del bene grava su chi invoca l’effetto traslativo o contesta la nullità dell’atto secondo i requisiti normativi applicabili.

Come è indicizzato