Sentenza del 01/06/2015 n. 58 - Comm. Trib. II grado di Bolzano

Esito

La controversia

La controversia riguardava l'applicabilità dell'agevolazione per il trasferimento di immobili situati in aree soggette a piani particolareggiati. La norma richiede che l'area sia effettivamente utilizzata a fini edificatori entro cinque anni dall'acquisto. Nel caso esaminato, il contribuente aveva ampliato il piano sottotetto dell'edificio mantenendo pressoché invariati i muri perimetrali e la struttura preesistente. Si discuteva quindi se tale intervento costituisse utilizzazione edificatoria dell'area, anche in assenza della completa demolizione e ricostruzione del fabbricato.

La decisione

L'agevolazione è stata negata. L'utilizzazione edificatoria può sussistere anche in caso di demolizione parziale, ma solo quando l'intervento sia così incisivo da ridurre il fabbricato originario a un residuo strutturale privo di autonoma rilevanza. Il semplice ampliamento del sottotetto sui muri perimetrali preesistenti, rimasti sostanzialmente invariati, non integra invece il presupposto richiesto dalla legge. Restano pertanto dovute le imposte ordinarie.

Norme richiamate

• Articolo 33, comma 3, legge n. 388/2000

  Il trattamento agevolato riguarda i trasferimenti di immobili situati in aree soggette a piani particolareggiati, comunque denominati, subordinatamente all'utilizzazione edificatoria dell'area entro cinque anni.

  L'agevolazione non dipende dalla sola ubicazione dell'immobile in un'area pianificata, ma richiede un'effettiva e concreta trasformazione edificatoria dell'area entro il termine previsto. La demolizione parziale è sufficiente soltanto se talmente radicale da lasciare un mero residuo strutturale privo di autonoma consistenza; non è sufficiente una ristrutturazione o un ampliamento che conservi sostanzialmente l'edificio preesistente.

Massime di principio

• Per ottenere l'agevolazione non basta che l'immobile ricada in un'area soggetta a piano particolareggiato: deve essere dimostrata una concreta utilizzazione edificatoria dell'area entro cinque anni.
• La verifica deve concentrarsi sulla sostanza dell'intervento edilizio e sul suo grado di trasformazione, non sulla sola qualificazione formale del titolo edilizio.
• La demolizione e ricostruzione integrale normalmente soddisfa il requisito; una demolizione parziale lo soddisfa solo se elimina sostanzialmente l'autonomia e la consistenza del fabbricato originario.
• Interventi di ampliamento, recupero o ristrutturazione che conservano i muri perimetrali e la struttura principale sono, di regola, insufficienti a integrare l'utilizzazione edificatoria agevolata.
• In caso di contestazione, è essenziale documentare la natura effettivamente trasformativa dell'intervento, la sua riconducibilità alla pianificazione urbanistica e il rispetto del termine quinquennale.