Cassazione Civile, Sentenza n. 8363/2020 del 29/04/2020

Esito

La controversia

La società di mediazione aveva ottenuto dal Giudice di pace di Palombara Sabina un decreto ingiuntivo per Euro 3.297,25, quale provvigione relativa all’intermediazione nella stipula di un preliminare di acquisto di un immobile. L’opposizione del promissario acquirente era stata respinta in primo grado, ma accolta dal Tribunale di Tivoli con sentenza n. 2486, depositata il 17 dicembre 2015: il giudice d’appello aveva negato la provvigione in ragione della presenza nell’immobile di un soppalco irregolare, ritenendo l’immobile incommerciabile e il preliminare nullo, oltre che negligente la condotta del mediatore per omissione informativa. La società ha proposto tre motivi di ricorso: con il primo ha denunciato motivazione apparente e omessa pronuncia sulla dedotta invalidità del preliminare; con il secondo ha lamentato violazione dell’art. 1418 c.c. e dell’art. 40 della L. n. 47/1985, contestando che l’irregolarità urbanistica rendesse nullo il preliminare; con il terzo ha denunciato l’omesso esame del fatto decisivo che l’irregolarità fosse sanabile e fosse stata poi sanata. Il resistente si è costituito al solo fine della discussione.

La decisione

La Corte ha respinto il primo motivo: sebbene ellittica, la motivazione del Tribunale consentiva di individuare la ratio decidendi e comprendeva anche la questione della validità negoziale, sicché non ricorrevano né apparenza motivazionale né omissione di pronuncia. Ha accolto congiuntamente il secondo e il terzo motivo. Ha chiarito che la nullità prevista dall’art. 40 della L. n. 47/1985 riguarda i contratti con effetti traslativi, non il preliminare, che produce effetti soltanto obbligatori; anche se il bene è privo della concessione edilizia, il mediatore può quindi avere diritto alla provvigione per aver fatto concludere alle parti un valido vincolo giuridico. Le sopravvenienze possono inoltre consentire la regolarizzazione dell’immobile e la successiva stipula del definitivo o l’emissione della sentenza sostitutiva. Il Tribunale aveva erroneamente qualificato l’irregolarità del soppalco come causa di definitiva incommerciabilità e aveva omesso di esaminare la dedotta sanabilità e l’intervenuta sanatoria. Doveva inoltre accertare, ai fini della dedotta negligenza ai sensi dell’art. 1759 c.c., se il mediatore avesse informato il promissario acquirente dell’irregolarità in corso di sanatoria. La sentenza è stata cassata in relazione ai motivi accolti e la causa rinviata al Tribunale di Tivoli, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 40 L. n. 47/1985

  La nullità sancita dalla L. n. 47 del 1985, art. 40, attinge i soli contratti con effetti traslativi e non anche quelli con efficacia solo obbligatoria, quale il preliminare di vendita, sicchè, anche ove il preliminare abbia ad oggetto un immobile privo della concessione edificatoria, al mediatore spetta egualmente la provvigione, per aver costituito tra le parti un valido vincolo giuridico.

  La nullità urbanistica prevista dalla disposizione colpisce gli atti con effetti traslativi e non il preliminare di vendita, avente efficacia obbligatoria. La conclusione del preliminare può pertanto fondare il diritto del mediatore alla provvigione anche se l’immobile è privo della concessione edilizia.

• art. 1759 c.c.

  Quanto al profilo della negligenza del mediatore per omissione informativa, a norma dell’art. 1759 c.c., la sentenza d’appello fa ad essa riferimento diretto senza tuttavia confrontarsi col quadro complessivo dei fatti rilevanti, nell’ambito dei quali assume valore decisivo stabilire se il mediatore abbia informato il promissario acquirente dell’esistenza dell’irregolarità in corso di sanatoria, circostanza viceversa del tutto pretermessa dal giudice d’appello.

  Nel valutare la negligenza del mediatore per omissione informativa, è decisivo accertare se questi abbia informato il promissario acquirente dell’irregolarità urbanistica in corso di sanatoria; la valutazione deve confrontarsi con il quadro complessivo dei fatti rilevanti.

• art. 1418 c.c.

  La nullità sancita dalla L. n. 47 del 1985, art. 40, attinge i soli contratti con effetti traslativi e non anche quelli con efficacia solo obbligatoria, quale il preliminare di vendita, sicchè, anche ove il preliminare abbia ad oggetto un immobile privo della concessione edificatoria, al mediatore spetta egualmente la provvigione, per aver costituito tra le parti un valido vincolo giuridico.

  La Corte esclude che il preliminare sia nullo per il solo fatto che l’immobile sia urbanisticamente irregolare, distinguendo gli effetti obbligatori del preliminare da quelli traslativi del definitivo e richiamando, per la nullità urbanistica, la disciplina speciale dell’art. 40 della L. n. 47/1985.

Massime di principio

• La nullità urbanistica prevista dall’art. 40 della L. n. 47/1985 riguarda i contratti con effetti traslativi e non gli atti inter vivos che producono soltanto effetti obbligatori, come il preliminare di vendita; la mera irregolarità urbanistica non determina quindi, di per sé, la nullità del preliminare.
• Il mediatore può maturare il diritto alla provvigione per aver fatto concludere alle parti un valido preliminare, anche quando l’immobile ne sia privo della concessione edilizia, ferma la verifica degli altri presupposti rilevanti.
• Nel giudicare la negligenza del mediatore per omissione informativa su un’irregolarità urbanistica, occorre accertare se il promissario acquirente ne fosse stato informato, considerando anche l’eventuale procedura di sanatoria e l’intero quadro dei fatti rilevanti.
• La motivazione non è apparente quando, pur sintetica o ellittica, rende identificabile la ratio decidendi; l’omissione di pronuncia ricorre invece quando manca il provvedimento indispensabile alla soluzione della questione.

Come è indicizzato