Sentenza n. 1734/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 3

Esito

La controversia

La proprietaria ha impugnato la sentenza del TAR Lazio che aveva respinto il ricorso contro l’ordinanza di demolizione adottata dal Direttore dell’Ente Parco. Con un’unica censura ha dedotto l’errata applicazione della normativa statale e regionale edilizia e sulla tutela delle aree protette. Ha sostenuto che le opere accertate consistessero in un modesto e urbanisticamente irrilevante mutamento di destinazione d’uso, riconducibile alla medesima categoria urbanistica e soggetto soltanto a DIA, oggi CILA, con conseguente esclusione del potere di demolizione e dell’acquisizione dell’immobile al patrimonio comunale. In particolare, ha contestato la qualificazione delle opere come trasformazione abusiva del garage in due unità abitative e ha insistito sulla riconducibilità dell’intervento al restauro e risanamento conservativo. In udienza ha inoltre chiesto il rinvio o la sospensione del giudizio, prospettando la possibile presentazione di una nuova istanza di sanatoria e richiamando il decreto-legge n. 69/2024, cosiddetto decreto salva casa.

La decisione

Il Consiglio di Stato ha respinto anzitutto la richiesta di rinvio o sospensione, rilevando che essa si fondava su un fatto futuro, incerto e meramente ipotetico, ossia sulla possibile presentazione di una nuova istanza di sanatoria. Il richiamo al decreto-legge n. 69/2024 è stato ritenuto generico e privo dell’indicazione di una concreta incidenza sulla controversia. Nel merito, il Collegio ha confermato la sentenza del TAR. La qualificazione delle opere come mutamento di destinazione d’uso modesto e urbanisticamente irrilevante è stata ritenuta soggettiva e incompatibile con la consistenza degli interventi accertati: il garage, assentito con DIA per tale destinazione, era stato trasformato in due unità abitative complete di angolo cottura, camera, bagno e ripostiglio, con ampliamento della superficie; erano inoltre presenti un muretto con recinzione, due pensiline e un gazebo. Tali opere non potevano essere ricondotte al restauro e risanamento conservativo e risultavano prive di titolo edilizio. Il Collegio ha inoltre valorizzato il fatto che l’immobile ricadesse nel perimetro del Parco Regionale di Veio, area sottoposta a plurimi vincoli, nella quale gli interventi avrebbero richiesto anche il preventivo nulla-osta dell’Ente Parco. Le opere erano state realizzate in difformità dal titolo edilizio rilasciato, per diversa destinazione e diversa consistenza, e in assenza del nulla-osta prescritto dalla normativa sulle aree protette. È stata quindi confermata la legittimità dell’ordinanza di demolizione. Appello respinto e spese compensate, anche in considerazione dell’assenza di difese scritte delle parti appellate.

Norme richiamate

• art. 73, comma 1-bis, c.p.a.

  Non è possibile disporre, ((...)), su istanza di parte, la cancellazione della causa dal ruolo. Il rinvio della trattazione della causa è disposto solo per casi eccezionali.

  Il rinvio della trattazione è ammesso soltanto in presenza di casi eccezionali; non può essere disposto per la mera prospettazione di una futura e incerta iniziativa amministrativa del privato.

• art. 36-bis d.P.R. 380/2001

  La disposizione, introdotta dal decreto-legge n. 69/2024, è stata richiamata dalla parte appellante senza indicare una concreta incidenza sulla fattispecie; il giudice non ne ha quindi tratto conseguenze decisorie.

• art. 10, comma 1, d.P.R. 380/2001

  La trasformazione del garage in due unità abitative, con ampliamento della superficie e modifica della consistenza dell’immobile, non è riconducibile al restauro e risanamento conservativo e richiede il titolo edilizio previsto per l’intervento.

• art. 31 d.P.R. 380/2001

  La realizzazione di opere prive del necessario titolo edilizio e difformi dal titolo rilasciato giustifica l’adozione della sanzione demolitoria.

• art. 15, comma 1, l.r. Lazio n. 15/2008

  Le opere edilizie accertate, per la loro natura e consistenza, non possono essere eseguite senza il titolo abilitativo richiesto dalla disciplina regionale.

• art. 28, commi 1 e 3, l.r. Lazio n. 29/1997

  Il rilascio di concessioni od autorizzazioni, relativo ad interventi, impianti ed opere all'interno dell'area naturale protetta, è sottoposto a preventivo nulla osta dall'ente di gestione.

  Nelle aree naturali protette il rilascio dei titoli edilizi o autorizzativi è subordinato al preventivo nulla-osta dell’ente gestore; la realizzazione di opere in difformità dal piano, dal regolamento o dal nulla-osta legittima l’adozione delle misure ripristinatorie previste dalla legge.

• art. 13, commi 1, 2 e 4, l. n. 394/1991

  La disciplina statale delle aree protette costituisce il riferimento per il preventivo nulla-osta dell’ente parco sugli interventi da realizzare all’interno dell’area protetta.

• art. 26 c.p.a.

  Consente la regolazione delle spese secondo i criteri processuali applicabili, anche mediante compensazione nei casi riconducibili a gravi ed eccezionali ragioni.

• art. 92 c.p.c.

  Consente la compensazione, parziale o integrale, delle spese in presenza di gravi ed eccezionali ragioni, secondo l’interpretazione risultante dalla sentenza della Corte costituzionale n. 77/2018.

Massime di principio

• La richiesta di rinvio o sospensione del giudizio amministrativo non può fondarsi sulla mera intenzione di presentare una futura istanza amministrativa o di sanatoria: in assenza di un fatto concreto e attuale, non ricorre il caso eccezionale richiesto dall’art. 73, comma 1-bis, c.p.a.
• La trasformazione di un locale assentito come garage in due unità abitative complete, accompagnata da un ampliamento della superficie e da ulteriori opere accessorie, non costituisce un modesto mutamento di destinazione d’uso né un intervento di restauro e risanamento conservativo, ma un intervento edilizio sostanzialmente diverso da quello autorizzato e soggetto al necessario titolo abilitativo.
• La legittimità della sanzione demolitoria può essere fondata sulla realizzazione di opere prive di titolo edilizio o eseguite in radicale difformità dal titolo rilasciato, quando la diversa destinazione e la diversa consistenza dell’intervento escludano la riconducibilità a un’attività edilizia minore.
• All’interno di un’area naturale protetta, la realizzazione di interventi edilizi richiede, oltre al titolo abilitativo eventualmente previsto dalla disciplina urbanistico-edilizia, il preventivo nulla-osta dell’ente gestore; l’esecuzione delle opere in assenza del nulla-osta o in difformità dal titolo e dai vincoli dell’area giustifica l’adozione delle misure ripristinatorie.
• Il richiamo in sede di discussione orale a una sopravvenuta disciplina di sanatoria non è sufficiente a incidere sul giudizio se la parte non indica in modo concreto la sua applicabilità alla fattispecie e non ha ancora presentato la relativa istanza.

Come è indicizzato