Corte di giustizia, Sentenza C-674/23

Tetto massimo alle provvigioni degli intermediari immobiliari

La pronuncia riguarda un rinvio pregiudiziale dell’Ustavno sodišče (Corte costituzionale slovena) sulla compatibilità con il diritto dell’Unione di una normativa slovena che limita le provvigioni delle agenzie immobiliari. La questione nasce in procedimenti di controllo di costituzionalità promossi da società immobiliari e dal Consiglio nazionale sloveno contro l’articolo 5 della legge nazionale in materia di intermediazione immobiliare.

Fatti e quadro normativo nazionale

La normativa slovena prevede che, per l’acquisto o la vendita di immobili, la provvigione massima non possa superare il 4% del prezzo contrattuale, con soglia minima di valore pari a EUR 10 000; per le locazioni, il limite è del 4% del valore contrattuale, ma comunque non oltre un canone mensile. La disciplina si applica, nel rinvio, a edifici residenziali unifamiliari, appartamenti o unità abitative quando la controparte è una persona fisica.

La legge sanziona con la nullità il contratto di intermediazione e le clausole incompatibili con i limiti massimi. Il giudice del rinvio ha ricordato che la misura è stata introdotta per migliorare l’accessibilità degli alloggi, in particolare per soggetti vulnerabili, e per aumentare la trasparenza dei prezzi a tutela dei consumatori.

Normativa UE rilevante

La Corte ha esaminato in primo luogo l’articolo 15 della direttiva 2006/123/CE, in particolare il paragrafo 2, lettera g), che menziona espressamente le tariffe obbligatorie minime e/o massime, e il paragrafo 3, che impone i requisiti di non discriminazione, necessità e proporzionalità.

La sentenza richiama inoltre gli articoli 16 e 38 della Carta dei diritti fondamentali, nonché gli articoli 7, 49, 56, 51, paragrafo 1, e 52, paragrafo 3, della Carta e del TFUE, oltre ai considerando 5, 6, 7, 33, 40 e 64 della direttiva 2006/123.

Competenza della Corte

La Corte ha respinto l’eccezione di incompetenza sollevata da una delle parti. Ha ricordato che, nel rinvio pregiudiziale, essa interpreta il diritto dell’Unione e non applica il diritto nazionale, mentre spetta al giudice interno valutare la compatibilità della normativa interna con il diritto UE. Il fatto che la decisione della Corte possa poi incidere sul prosieguo del giudizio di costituzionalità non esclude la competenza ex articolo 267 TFUE.

Applicabilità dell’articolo 15 della direttiva servizi

La Corte ha affermato che la normativa slovena rientra nell’articolo 15, paragrafo 2, lettera g), della direttiva, perché introduce un tetto massimo alle tariffe che il prestatore deve rispettare. Pertanto, la misura deve essere verificata alla luce delle condizioni del paragrafo 3.

Rapporto con la Carta dei diritti fondamentali

Quanto all’articolo 7 della Carta, la Corte ha escluso che la misura incida sul diritto al rispetto del domicilio, poiché la controversia non riguarda la perdita dell’abitazione familiare ma l’acquisto o la locazione del futuro domicilio. L’articolo 7 non richiede quindi un esame autonomo.

Quanto all’articolo 16 della Carta, la Corte ha ribadito che, quando una misura nazionale è esaminata alla luce dell’articolo 49 TFUE o, come qui, della direttiva 2006/123 che concretizza la libertà di stabilimento, non è necessario un esame separato della libertà di impresa. Tuttavia, l’articolo 15 della direttiva deve essere interpretato alla luce di tale libertà.

L’articolo 38 della Carta, che impone un livello elevato di protezione dei consumatori, è invece direttamente pertinente nell’interpretazione dell’articolo 15, paragrafo 3.

Motivi imperativi di interesse generale

La Corte ha ritenuto che gli obiettivi perseguiti dal legislatore sloveno possano costituire motivi imperativi di interesse generale: la tutela dei consumatori, espressamente riconosciuta dalla direttiva e dalla giurisprudenza, e la promozione dell’accesso ad alloggi a prezzi ragionevoli per persone vulnerabili, obiettivo che può anch’esso rientrare tra gli interessi generali tutelabili.

La misura è quindi astrattamente idonea a soddisfare la condizione di cui all’articolo 15, paragrafo 3, lettera b).

Proporzionalità della misura

Sul punto decisivo, la Corte ha sottolineato che spetta in ultima istanza al giudice del rinvio verificare concretamente, sulla base di dati e degli elementi di prova disponibili, se il tetto massimo sia idoneo e necessario rispetto agli obiettivi perseguiti.

La Corte ha osservato che il tetto massimo può contribuire alla trasparenza dei prezzi e impedire oneri eccessivi, e che, in un mercato caratterizzato da tensioni sull’offerta, la provvigione può verosimilmente essere traslata sul prezzo finale o sul canone. Ciò rende la misura potenzialmente idonea anche a migliorare l’accessibilità abitativa.

Tuttavia, il giudice nazionale deve verificare se la misura vada oltre quanto necessario, tenendo conto che essa si applica a tutte le persone fisiche e non solo ai soggetti vulnerabili, e che potrebbe incidere anche su situazioni non direttamente collegate alla residenza principale. Occorre inoltre valutare se esistano misure meno restrittive, come interventi informativi sui prezzi o misure di politica abitativa più mirate, purché efficaci in misura equivalente.

La Corte ha anche ricordato che la libertà di impresa non è assoluta e può essere limitata nell’interesse collettivo, ma il giudice del rinvio deve verificare se la provvigione massima fissata sia comunque sufficiente a coprire i costi dell’attività e a consentire un utile ragionevole e una concorrenza sui prezzi.

Dispositivo

La Corte ha concluso che l’articolo 15, paragrafo 3, della direttiva 2006/123, letto alla luce degli articoli 16 e 38 della Carta, non osta in linea di principio alla normativa slovena. La compatibilità concreta resta però subordinata alla verifica, demandata al giudice nazionale, che il tetto massimo non vada oltre quanto necessario per conseguire gli obiettivi perseguiti e che non esistano misure meno restrittive altrettanto efficaci.

Rilievo pratico

Per gli operatori del settore immobiliare, la sentenza conferma che un controllo pubblico sulle commissioni può essere compatibile con il diritto UE se sorretto da finalità di interesse generale e da un’adeguata giustificazione proporzionale. Per gli avvocati e i consulenti, il punto centrale non è tanto l’ammissibilità astratta del tetto, quanto la prova della sua proporzionalità concreta nel contesto del mercato nazionale.