Cassazione Civile, Sentenza n. 917/2024 del 10/01/2024

Esito

La controversia

Gli Storti-Loriga impugnano la sentenza d'appello che aveva qualificato come innovazione illecita la trasformazione di parte del tetto comune in due terrazze e li aveva condannati (insieme ai venditori) a risarcimenti e al ripristino. Contestano l'applicazione dell'art. 1120 c.c., sostenendo che l'intervento rientrava nell'uso più intenso consentito dall'art. 1102 c.c.; deducono anche vizio di motivazione rispetto alla modalità di ripristino disposta, e censurano la quantificazione e la duplicazione delle misure (demolizione vs riduzione del prezzo). Le controparti deducono, fra l'altro, responsabilità per infiltrazioni e chiedono conferma delle condanne.

La decisione

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibili due ricorsi incidentali notificati dopo impugnazioni autonome; ha accolto il primo motivo principale degli Storti-Loriga (sul punto che la trasformazione può rientrare in uso più intenso ex art.1102 c.c. e non necessariamente essere innovazione ex art.1120 c.c.) e ha accolto due motivi incidentali degli Augelletta-Salerno (fra cui la responsabilità del Condominio per infiltrazioni ex art.2051 c.c.). Ha cassato la sentenza impugnata limitatamente ai profili trattati, rinviando la causa alla Corte d'appello di Milano in diversa composizione per nuovo esame, compresa la pronuncia sulle spese di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1102 c.c.

  Consente al singolo condomino un uso più intenso della cosa comune purché non ne sia alterata la funzione e non sia impedito il pari uso; applicabile anche in condominio per il richiamo dell'art.1139 c.c.; rilevanza nel valutare la trasformazione del tetto in terrazza se non altera effettivamente la funzione di copertura.

• art. 1120 c.c.

  Regola le innovazioni approvate dall'assemblea con maggioranze qualificate; costituisce disciplina distinta rispetto all'art.1102 e riguarda le opere che alterano l'essenza, la consistenza materiale o la destinazione della cosa comune; il comma 2 (vietando innovazioni che pregiudichino stabilità, sicurezza o decoro) è applicabile anche a interventi realizzati come 'uso più intenso', richiedendo quindi verifica anche di questi limiti.

• art. 1122 c.c.

  Richiamato in relazione alle pari esclusive; deve essere coordinato con art.1102 e art.1120 quando l'intervento incide su porzioni di uso esclusivo ricavate su parti comuni.

• art. 1139 c.c.

  Consente l'applicazione delle regole di comunione (tra cui art.1102) alla materia condominiale; giustifica l'uso del principio dell'art.1102 nel contesto del condominio.

• art. 2051 c.c.

  Stabilisce la responsabilità oggettiva del custode della cosa che cagiona danno; il Condominio, quale custode delle parti comuni, risponde dei danni da infiltrazioni salvo prova del caso fortuito, sicché non è necessario dimostrare condotta colposa.

• art. 366 c.p.c.

  Richiama i requisiti formali del ricorso per cassazione: il ricorso deve essere proposto con unico atto contenente tutti i motivi a pena di inammissibilità; da ciò deriva la declaratoria di inammissibilità dei ricorsi incidentali notificati dopo impugnazioni autonome.

• art. 100 c.p.c.

  Richiamato nelle censure procedurali: il criterio dell'assorbimento delle domande e l'obbligo del giudice di valutare l'interesse delle parti quando sopravviene l'accoglimento di domande subordinate.

• art. 132 c.p.c. (comma secondo, n.4)

  Rilevante rispetto al vizio di motivazione: la sentenza non deve essere illogica o contraddittoria; i ricorrenti avevano dedotto contraddittorietà relativamente alle modalità e praticabilità del ripristino disposto.

Massime di principio

• Distinguere sempre tra 'innovazione' (art.1120 c.c.) e 'uso più intenso' (art.1102 c.c.): opera va qualificata in base all'effetto sull'essenza, consistenza materiale e destinazione della cosa comune, non sulla mera modifica formale.
• La trasformazione del tetto in terrazza può essere ammessa come uso più intenso (art.1102) se non altera effettivamente la funzione di copertura/protezione e non impedisce il pari uso degli altri condomini; occorre valutare tecniche costruttive e incidenza sulla coibentazione e tenuta all'acqua.
• Anche gli interventi riconducibili ad uso più intenso devono rispettare il divieto dell'art.1120, comma 2 (stabilità, sicurezza, decoro): il giudice deve coordinare art.1102, art.1120 e, se applicabile, art.1122.
• Il Condominio risponde oggettivamente (art.2051 c.c.) dei danni derivanti dalle parti comuni salvo prova del caso fortuito: per le infiltrazioni il danneggiato non deve provare la colpa del Condominio ma solo il nesso con la cosa comune.
• In sede di impugnazione in Cassazione, rispettare la regola della proposizione unica dei motivi: la proposizione di ricorso autonomo e successivo ricorso incidentale possono determinare inammissibilità per consumazione del diritto d'impugnazione.
• Se il giudice dispone il ripristino di una parte comune occorre che la modalità di esecuzione sia tecnicamente realizzabile senza travalicare i diritti di proprietà altrui; se emergono dubbi tecnici il fatto deve essere riesaminato in grado di merito con CTU adeguata.
• In casi simili è prudente documentare aspetti tecnici (coibentazione, idoneità dei materiali, estensione dell'intervento) e l'eventuale consenso assembleare, nonché inserire domande alternative (risarcimento/ riduzione prezzo) condizionandole all'effettiva realizzazione di opere.