Cassazione Civile, Sentenza n. 980/2024 del 10/01/2024

Esito

La controversia

Il Condominio aveva chiesto il ripristino dello stato dei luoghi e il risarcimento del danno per modifiche apportate a due pensiline comuni (lato est e lato ovest) dall'originaria proprietaria Maria Turano, con apposizione di una ringhiera perimetrale sulla pensilina est, la sostituzione di una finestra con porta finestra sulla pensilina ovest e la collocazione di mobili, tendaggi e illuminazione. In primo grado il Tribunale ordinò la rimozione degli ingombri solo sulla pensilina ovest, ritenendo che le altre modifiche non avessero alterato la destinazione o impedito il pari uso. In appello la Corte ritenne invece che entrambe le modifiche avessero sottratto le pensiline all'uso comune e le avesse incorporate nella proprietà esclusiva dei proprietari dell'attico, ordinando il ripristino integrale. Graziani e Paris hanno impugnato in Cassazione sostenendo, tra l'altro, che la Corte d'appello avesse applicato in modo automatico e non motivato l'art. 1102 c.c., senza valutare concretamente l'effettiva alterazione della funzione delle pensiline, l'assenza di accesso effettivo da parte degli altri condomini e il fatto che l'assemblea aveva già deliberato lo spostamento delle antenne.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto i primi due motivi di ricorso dei ricorrenti (relativi all'errata applicazione dell'art. 1102 c.c. e all'omesso esame di fatti decisivi), dichiarando assorbito il terzo. Ha cassato la sentenza della Corte d'appello per le ragioni indicate e ha rinviato la causa alla Corte d'appello di Roma in diversa composizione per un nuovo esame, anche per la regolazione delle spese di legittimità. La Cassazione ha ritenuto che la Corte territoriale non avesse adeguatamente valutato se la ringhiera e la porta finestra avessero effettivamente alterato la funzione di copertura delle pensiline o impedito il pari uso, e non avesse considerato che le antenne erano state spostate su decisione dell'assemblea, elementi rilevanti ai fini della legittimità degli interventi.

Norme richiamate

• art. 1102 c.c.

  Consente a ciascun condomino un uso più intensivo della cosa comune purché non ne sia alterata la funzione né sia impedito il pari uso. L'alterazione della funzione deve essere effettiva e valutata concretamente: non basta una modificazione materiale astratta per configurare esclusione dal godimento comune.

• art. 132 n. 4 c.p.c.

  Richiamato con riferimento al vizio di motivazione e all'omesso esame di fatti decisivi: la Corte ha ritenuto che la decisione di merito avesse omesso di valutare elementi fattuali essenziali (es. l'effetto pratico della ringhiera, l'accesso degli altri condomini, lo spostamento delle antenne).

Massime di principio

• L'art. 1102 c.c. permette un uso più intenso della cosa comune, ma la valutazione deve essere concreta: occorre provare che la modifica ha effettivamente alterato la funzione della parte comune o impedito il pari uso.
• Una modifica materiale (es. ringhiera, porta finestra) non determina automaticamente appropriazione esclusiva: il giudice deve accertare l'effettiva incidenza sulla funzione e sulle possibilità di uso degli altri condomini.
• Decisioni assembleari che incidono sull'uso comune (es. spostamento delle antenne) sono fattori rilevanti e possono rendere priva di rilevanza la pretesa lesione derivante da modifiche che non impediscono concretamente l'uso altrui.
• In contenziosi condominiali il giudice deve motivare specificamente quale sacrificio concreto subiscono gli altri condomini e non fondare la condanna su principi astratti o applicazioni meccaniche dell'art. 1102 c.c.
• Le pronunce di ripristino devono essere circoscritte e motivate: ordini generici di ripristino che possono coinvolgere porzioni esclusive o preesistenti devono essere evitati e chiariti in sede di accertamento.