Sentenza n. 50/2026 - Cagliari, Sezione 1

Esito

La controversia

I ricorrenti hanno impugnato gli atti con cui l'Agenzia delle Entrate ha individuato e classificato come immobile di pregio l'edificio di proprietà dell'INPS, sostenendo che il fabbricato, pur situato nel centro storico, versasse in condizioni di grave vetustà e degrado tali da rientrare nelle ipotesi di esclusione previste dalla disciplina applicabile. Hanno dedotto la violazione dell'art. 43-bis, comma 13, del d.l. n. 207/2008, dell'art. 3, comma 13, del d.l. n. 351/2001 e del decreto interministeriale 31 luglio 2002, nonché manifesta illogicità, difetto di motivazione e difetto di istruttoria, lamentando che l'Amministrazione non avesse considerato le condizioni dell'edificio, caratterizzato, secondo la loro prospettazione, da mancata manutenzione, infissi deteriorati, impianti inutilizzabili o non conformi, perdite d'acqua, umidità, distacchi di intonaci e pavimenti e generale fatiscenza. È stata inoltre dedotta la violazione dell'art. 10 della legge n. 241/1990, per il mancato coinvolgimento dei ricorrenti nei sopralluoghi e nella nomina di un perito. I ricorrenti hanno chiesto anche una CTU per accertare lo stato dell'immobile e la sua qualificabilità come bene di pregio. L'INPS ha eccepito l'incompetenza territoriale e funzionale del TAR Sardegna, nonché la tardività del ricorso.

La decisione

Il TAR ha preliminarmente respinto l'eccezione di incompetenza, ritenendo sussistente la competenza territoriale ai sensi dell'art. 13, comma 1, c.p.a., poiché la controversia riguardava direttamente e immediatamente la classificazione di uno specifico immobile situato in Sardegna, nonostante uno degli atti impugnati avesse portata riferita a più immobili ubicati sul territorio nazionale. Nel merito, il ricorso è stato respinto, con assorbimento dell'eccezione di tardività. Il Collegio ha ricostruito la disciplina degli immobili di pregio e ha rilevato che l'edificio era stato qualificato come tale perché ubicato in una zona omogenea di tipo A del centro storico, non compresa in una zona degradata soggetta a piano di recupero, non dichiarata inagibile e non caratterizzata da condizioni oggettive di degrado. La nozione di degrado deve essere interpretata in senso relativo, considerando il complesso dei beni e lo stato di conservazione normalmente attendibile per immobili analoghi. La sola vetustà o la necessità di interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria non escludono la qualificazione di pregio; occorre invece una situazione che renda il bene obiettivamente inidoneo alla destinazione abitativa per ragioni di igienicità, sicurezza o assetto strutturale. La relazione tecnica, la perizia estimativa e la documentazione fotografica dell'Amministrazione hanno comprovato una condizione di normalità dell'immobile, escludendo travisamento dei fatti e difetto di istruttoria. È stata respinta anche la richiesta di CTU, ritenuta non necessaria alla luce della documentazione acquisita. Il motivo relativo al contraddittorio è stato respinto perché nessuna norma imponeva di coinvolgere i conduttori nei sopralluoghi o di consentire loro la nomina di un perito. Spese compensate per la peculiarità della vicenda.

Norme richiamate

• art. 13, comma 1, c.p.a.

  La competenza territoriale spetta al TAR del luogo in cui si producono direttamente e immediatamente gli effetti dell'atto, quando la controversia riguarda la classificazione di uno specifico immobile situato in quel territorio.

• art. 3, comma 13, d.l. n. 351/2001, conv. dalla l. n. 410/2001

  Disciplina l'individuazione degli immobili di pregio nell'ambito della dismissione del patrimonio pubblico e la conseguente esclusione dei benefici economici riconosciuti agli altri conduttori, salvo le ipotesi di esclusione riferite agli immobili degradati.

• decreto interministeriale 31 luglio 2002, Allegato 1, punti 3, 4, 5 e 6

  Individua i criteri per la qualificazione degli immobili di pregio, compresa l'ubicazione in centro storico non degradato, e prevede l'esclusione degli immobili degradati il cui valore di riproduzione a nuovo, incrementato dei costi di ristrutturazione, sia inferiore alla soglia prevista.

• art. 43-bis, comma 13, d.l. n. 207/2008, conv. dalla l. n. 14/2009

  È richiamato quale disposizione della disciplina applicabile alla vendita degli immobili pubblici e alla determinazione del prezzo per gli immobili di pregio.

• art. 10 l. n. 241/1990

  La disposizione non imponeva, nella fattispecie, il coinvolgimento dei conduttori nei sopralluoghi tecnici né la partecipazione alla nomina di un perito.

• art. 27 l. n. 457/1978

  È richiamato per individuare le zone degradate soggette a piani di recupero, la cui assenza è stata considerata nella classificazione dell'immobile.

Massime di principio

• Ai fini della qualificazione come immobile di pregio nell'ambito della dismissione del patrimonio pubblico, la nozione di immobile degradato deve essere valutata in senso relativo, considerando il complesso dei beni cui la disciplina si riferisce e lo stato di conservazione normalmente attendibile per immobili analoghi.
• La sola vetustà dell'edificio o la necessità di interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria non è sufficiente a escludere la qualificazione come immobile di pregio; il degrado rilevante richiede una condizione obiettiva di inidoneità all'originaria destinazione abitativa per ragioni di igienicità, sicurezza o assetto strutturale.
• La classificazione come immobile di pregio può fondarsi sull'ubicazione in una zona omogenea di tipo A del centro storico non degradata e soggetta a piano di recupero, purché l'Amministrazione verifichi le condizioni di esclusione previste per gli immobili degradati.
• La relazione tecnica, la perizia estimativa e la documentazione fotografica possono costituire base istruttoria sufficiente per escludere il degrado dell'immobile e rendere non necessaria una CTU, quando le risultanze documentali consentano al giudice di valutare adeguatamente la situazione materiale.
• Nel procedimento di classificazione tecnica di un immobile come bene di pregio, in assenza di una specifica previsione normativa, i conduttori non hanno diritto a essere coinvolti nei sopralluoghi amministrativi né a partecipare alla nomina del perito dell'Amministrazione.

Come è indicizzato