Risposta n. 265 del 18/07/2019

Demolizione e ricostruzione con volumetria inferiore: agevolazioni fiscali

L’interpello riguarda la possibilità di applicare la detrazione IRPEF per interventi di recupero del patrimonio edilizio e il cosiddetto bonus mobili a un intervento di demolizione e ricostruzione di un edificio residenziale, realizzato con volumetria finale inferiore rispetto a quella preesistente. L’immobile non è soggetto a vincoli di tutela ai sensi del d.lgs. 42/2004.

Fattispecie e contesto

Il contribuente ha presentato al Comune competente una SCIA in data 13/04/2018 per lavori di ristrutturazione edilizia consistenti nella demolizione e ricostruzione dell’immobile, con diminuzione della volumetria preesistente, all’interno della sagoma e dell’area di sedime esistente. Egli evidenzia che l’intervento è conforme alla disciplina edilizia e urbanistica statale e regionale, con richiamo agli artt. 3, 10 e 22 del d.P.R. 380/2001 e alla normativa regionale Emilia-Romagna (l.r. 30 luglio 2013, n. 15, art. 13 e Allegato art. 9, comma 1).

Quesito del contribuente

L’istante chiede se, in presenza di demolizione e successiva ricostruzione con riduzione della volumetria dell’edificio residenziale, possa usufruire:

• della detrazione per interventi di recupero del patrimonio edilizio di cui all’art. 16-bis del TUIR;
• della detrazione per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici collegata agli interventi di recupero, il cosiddetto bonus mobili.

Soluzione interpretativa prospettata

Il contribuente ritiene che l’intervento sia qualificabile come ristrutturazione edilizia anche se la volumetria ricostruita è inferiore a quella originaria. A sostegno della tesi richiama l’evoluzione dell’art. 3 del d.P.R. 380/2001 e la giurisprudenza amministrativa, oltre a prassi e pareri tecnici che, a suo avviso, confermano che la volumetria preesistente rappresenta il limite massimo di edificabilità, ma non impone necessariamente la ricostruzione integrale del volume originario. Richiama anche la circolare n. 7/E del 27 aprile 2018 e la risoluzione n. 34/E del 27 aprile 2018, che qualificano come ristrutturazione edilizia la demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria preesistente.

Normativa richiamata dall’Agenzia

L’Agenzia richiama innanzitutto:

• l’art. 16-bis del d.P.R. 917/1986 (TUIR), che riconosce la detrazione IRPEF per spese relative a interventi di recupero del patrimonio edilizio sulle unità immobiliari residenziali;
• l’art. 16, comma 2, del d.l. 63/2013, che riconosce ai beneficiari della detrazione per recupero edilizio una ulteriore detrazione per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici destinati all’arredo dell’immobile oggetto di recupero;
• l’art. 3 del d.P.R. 380/2001, in particolare la lettera d) sulla ristrutturazione edilizia e la lettera e) sulla nuova costruzione.

L’Agenzia ribadisce che, per fruire delle agevolazioni, l’intervento deve rientrare tra quelli di cui alle lettere b), c) e d) dell’art. 3 del Testo unico dell’edilizia.

Valutazione dell’Agenzia sulla qualificazione dell’intervento

L’Agenzia osserva che, secondo l’art. 3, lett. d), del d.P.R. 380/2001, la ristrutturazione edilizia comprende anche gli interventi di demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quella preesistente, salvo le innovazioni necessarie per l’adeguamento antisismico, nonché il ripristino di edifici crollati o demoliti, purché sia accertabile la preesistente consistenza. Gli interventi che non rientrano in tali categorie sono qualificati come nuova costruzione ai sensi della lettera e).

Per il caso concreto, l’Agenzia richiama il parere del Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici del 16 luglio 2015, secondo cui le modifiche normative consentono di ritenere che anche gli interventi di demolizione e ricostruzione con volumetria inferiore rispetto a quella preesistente rientrino nella ristrutturazione edilizia, per gli immobili non soggetti a vincoli del d.lgs. 42/2004. In tale prospettiva, la volumetria preesistente costituisce il limite massimo di edificabilità, ma l’intervento può consistere anche nella ricostruzione di una quota parte del volume originario.

Parere dell’Agenzia delle Entrate

Sulla base di tali chiarimenti, l’Agenzia esprime parere favorevole: se il contribuente ha realizzato un intervento di ristrutturazione edilizia mediante demolizione e successiva ricostruzione che ha prodotto un edificio con volumetria inferiore rispetto all’immobile preesistente, può beneficiare delle agevolazioni fiscali in esame, a condizione che siano rispettati tutti gli ulteriori requisiti previsti dalla normativa applicabile.

Conclusioni operative

L’interpello conferma che, in assenza di vincoli di tutela e in presenza di un intervento di demolizione e ricostruzione qualificabile come ristrutturazione edilizia, la riduzione della volumetria ricostruita non preclude di per sé:

• la detrazione per recupero del patrimonio edilizio ex art. 16-bis TUIR;
• il bonus mobili ex art. 16, comma 2, d.l. 63/2013. Resta necessario il rispetto di tutti i requisiti sostanziali e formali richiesti dalle rispettive discipline agevolative.