Risposta n. 268 del 18/07/2019

Cedolare secca per locazioni commerciali C/1 dopo risoluzione anticipata del precedente contratto

L’interpello riguarda l’applicazione del regime della cedolare secca ai contratti di locazione aventi a oggetto immobili commerciali di categoria catastale C/1 stipulati nel 2019. Il caso è particolare perché il nuovo contratto segue la risoluzione anticipata di un precedente rapporto, avvenuta nel 2018 nell’ambito di una procedura concorsuale, e l’immobile continua a essere utilizzato dalla medesima società che già lo occupava in precedenza.

Fattispecie rappresentata dal contribuente

ALFA è comproprietario, insieme ad altre tre persone fisiche e a una società di capitali, di:

• un’unità immobiliare C/1 (negozio e bottega) di 134 mq;
• un locale attiguo C/2 (magazzino e locale di deposito) di 14 mq.

Nel giugno 2007 tali immobili sono stati concessi in locazione alla Società A ad uso negozio e magazzino. Contestualmente, la Società A ha subaffittato l’attività, e quindi anche il contratto di locazione, alla Società B, che ha continuato a pagare i canoni direttamente ai proprietari ricevendo regolare quietanza.

Il contratto aveva durata 6+6, con rinnovo tacito, e riconosceva al conduttore la facoltà di recesso ai sensi dell’art. 27, ultimo comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392.

Dopo circa cinque anni, la Società A è stata ammessa a concordato preventivo, omologato nel 2013. A conclusione dell’attività in continuità prevista dal piano, il Commissario Liquidatore ha comunicato la disdetta del contratto il 25 maggio 2018. I locali sono rimasti occupati fino al 31 gennaio 2019, quando è stato stipulato un nuovo contratto di locazione con la Società C, che ha poi subaffittato il locale e il fondo alla stessa Società B.

Quesito posto all’Agenzia delle Entrate

Il contribuente ha chiesto se, per il contratto stipulato nel 2019, i comproprietari persone fisiche possano optare per la cedolare secca prevista dall’art. 1, comma 59, della legge 30 dicembre 2018, n. 145.

Soluzione interpretativa proposta dal contribuente

Secondo l’istante, la limitazione introdotta dalla legge di bilancio 2019 impedisce la cedolare secca solo quando, dopo la risoluzione anticipata di un contratto, ne venga stipulato uno nuovo sul medesimo immobile tra gli stessi soggetti. Nel caso concreto, però:

• i contraenti del nuovo contratto non coincidono con quelli del precedente;
• la risoluzione del vecchio contratto è avvenuta per disdetta nell’ambito di una procedura concorsuale, il 25 maggio 2018;
• alla data di quella disdetta non era ancora prevedibile l’estensione della cedolare secca agli immobili commerciali;
• è irrilevante che l’utilizzatore finale dell’azienda e pagatore dei canoni resti la Società B, perché il nuovo contratto è stato concluso con un soggetto diverso.

Sulla base di tali elementi, il contribuente riteneva legittima l’opzione per la cedolare secca sul nuovo contratto del 2019.

Normativa richiamata e quadro di riferimento

L’Agenzia richiama l’art. 1, comma 59, della legge 30 dicembre 2018, n. 145, che consente di assoggettare a cedolare secca, con aliquota del 21%, i canoni relativi ai contratti stipulati nel 2019 aventi ad oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1, di superficie fino a 600 mq, escluse le pertinenze, e le pertinenze locate congiuntamente.

La norma prevede inoltre che il regime non sia applicabile ai contratti stipulati nel 2019 se, alla data del 15 ottobre 2018, risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale.

L’Agenzia richiama anche la circolare n. 26/E del 1° giugno 2011, che chiarisce come l’agevolazione sia riservata al locatore persona fisica, titolare di diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento, che non agisce nell’esercizio di impresa, arti o professioni.

Parere dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia afferma innanzitutto che la cedolare secca per le locazioni commerciali introdotta dal comma 59 si applica ai contratti 2019 relativi a immobili C/1 fino a 600 mq, con aliquota del 21%, ed è utilizzabile solo dai locatori persone fisiche non imprenditori né professionisti.

Nel caso di immobile detenuto pro quota da persone fisiche e da una società, l’opzione può essere esercitata solo disgiuntamente dalle quote riferibili alle persone fisiche in possesso dei requisiti soggettivi richiesti.

Quanto alla clausola limitativa dell’ultimo periodo del comma 59, l’Agenzia ritiene decisiva la circostanza che il precedente contratto fosse già stato risolto nel maggio 2018, quindi prima del 15 ottobre 2018, per effetto della disdetta comunicata dal Commissario Liquidatore nell’ambito della procedura di concordato preventivo.

Tale elemento esclude l’applicazione del divieto previsto dalla norma, perché al 15 ottobre 2018 non risultava in corso, per lo stesso immobile e tra gli stessi soggetti, un contratto non scaduto interrotto anticipatamente.

Conclusioni operative

L’Agenzia conclude che il contribuente istante e gli altri comproprietari persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di impresa o lavoro autonomo possono optare per la cedolare secca in relazione al contratto stipulato nel 2019 con la Società C, nonostante, in seguito, gli immobili siano utilizzati dalla medesima Società B.

In sintesi, il fatto che il precedente rapporto sia stato risolto prima del 15 ottobre 2018 e nell’ambito di una procedura concorsuale consente l’accesso al regime agevolato, purché restino fermi i requisiti soggettivi dei locatori persone fisiche e il rispetto delle condizioni previste dalla norma.