Cassazione Civile, Ordinanza n. 00365/2025 del 08/01/2025

Esito

La controversia

Un acquirente di un immobile conveniva in giudizio la società costruttrice-venditrice chiedendo il risarcimento dei danni per gravi difetti di costruzione dell'appartamento acquistato. Il Tribunale accoglieva la domanda e condannava la società al pagamento di una somma. In appello, la società otteneva la riforma della decisione: la Corte territoriale riteneva che l'acquirente avesse avuto cognizione dei vizi fin dalla consegna dell'immobile (26 luglio 2007) o comunque in epoca immediatamente successiva, sicché la denuncia formulata solo nel febbraio 2009 era tardiva, con conseguente decadenza dalla garanzia/azione, indipendentemente dalla qualificazione dei vizi ai sensi dell'art. 1669 c.c. Il soccombente proponeva ricorso per cassazione con quattro motivi: (1) violazione dei criteri di interpretazione contrattuale e motivazione contraddittoria, sostenendo che la clausola del contratto di vendita sul "collaudo" era di stile e non poteva riferirsi ai vizi occulti, emersi solo con l'uso del bene; (2) violazione dell'art. 1669 c.c. e omessa motivazione, deducendo che vari difetti rientravano nei "gravi difetti" e che il termine per la denuncia sarebbe decorso solo dalla consulenza tecnica di parte del 10 novembre 2018; (3) violazione dell'art. 1495 c.c., assumendo che i vizi fossero occulti o comunque riconosciuti dalla venditrice; (4) ricorso incidentale condizionato della società, volto a censurare il mancato espletamento di una nuova CTU.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso principale. Ha ritenuto in parte inammissibili e in parte infondati i primi due motivi, osservando che la Corte d'appello aveva fondato la decisione non sulla qualificazione dei vizi come gravi difetti ex art. 1669 c.c. o meno, ma sulla circostanza fattuale, non sindacabile in cassazione, che l'acquirente avesse già acquisito un apprezzabile grado di conoscenza della gravità dei difetti e della loro derivazione causale al momento della consegna o subito dopo. Quanto al terzo motivo, lo ha dichiarato inammissibile perché la deduzione del riconoscimento dei vizi da parte della venditrice era generica, non allegata specificamente nei gradi di merito e comunque nuova in cassazione. Il ricorso incidentale condizionato è stato assorbito. La Corte ha inoltre posto le spese a carico del ricorrente principale e dato atto dell'obbligo dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1669 c.c.

  Il termine annuale per la denuncia dei gravi difetti decorre quando il committente/acquirente abbia una conoscenza obiettiva sufficiente della gravità dei difetti e della loro derivazione dall'imperfetta esecuzione dell'opera; se il vizio è immediatamente percepibile nella sua reale entità e nelle possibili cause, il termine non è automaticamente differito agli accertamenti tecnici.

• art. 1495 c.c.

  Il compratore decade dalla garanzia ... se non denunzia i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta, salvo diverso termine stabilito dalle parti.

  La denuncia non è necessaria solo se il venditore ha riconosciuto il vizio o lo ha occultato; una deduzione di riconoscimento deve essere specificamente allegata e non può essere introdotta in modo generico o nuovo in cassazione.

• artt. 1362 c.c., 1363 c.c., 1366 c.c.

  Le censure sulla violazione delle regole ermeneutiche negoziali sono infondate quando il giudice di merito non fondi la decisione su una diversa interpretazione della clausola contrattuale, ma solo su un accertamento fattuale circa il momento di conoscenza dei vizi.

• art. 1665 c.c.

  Se il committente riceve senza riserve la consegna dell'opera, questa si considera accettata ancorché non si sia proceduto alla verifica

  Il principio dell'accettazione senza riserve è richiamato solo per completezza, ma non è la ratio decidendi quando la decisione si fonda sulla conoscenza tempestiva dei vizi e sulla conseguente tardività della denuncia.

• art. 115 c.p.c.

  La censura sul mancato espletamento di una nuova CTU resta assorbita dal rigetto del ricorso principale.

• art. 116 c.p.c.

  Richiamato nel ricorso incidentale in relazione alla valutazione della prova tecnica, ma senza incidere sull'esito finale perché il relativo motivo è rimasto assorbito.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  Essendo rigettato il ricorso principale, sussistono i presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• In tema di garanzia per gravi difetti dell'opera, il termine per la denuncia decorre dal momento in cui l'acquirente abbia acquisito una conoscenza obiettiva sufficientemente completa della gravità dei difetti e della loro causa, non già necessariamente dall'esito di approfondimenti tecnici successivi.
• Se il difetto è immediatamente percepibile sin dal primo manifestarsi, la successiva consulenza tecnica non differisce automaticamente il dies a quo della decadenza.
• La qualificazione dei difetti ai sensi dell'art. 1669 c.c. o di norme meno severe può risultare non decisiva se la domanda è comunque preclusa dalla tardività della denuncia.
• Le censure di violazione delle norme sull'interpretazione contrattuale sono inammissibili o infondate quando la sentenza impugnata si fonda su un accertamento di fatto sulla conoscenza dei vizi e non sulla lettura della clausola.
• La deduzione del riconoscimento del vizio da parte del venditore deve essere specifica, allegata nei gradi di merito e non può essere introdotta per la prima volta in cassazione.

Come è indicizzato