Cassazione Civile, Sentenza n. 12677/2025 del 13/05/2025

Esito

La controversia

Il ricorrente aveva chiesto l'accertamento della nullità o disapplicazione dell'accordo sottoscritto il 23/10/1996 e l'annullamento degli atti approvativi, ottenendo in subordine la restituzione del terreno (foglio 60, particella 36, mq 970) trasformato mediante realizzazione di una strada, ovvero il risarcimento dei danni derivanti dalla occupazione e trasformazione. Aveva dedotto, tra l'altro, che la scrittura fosse in realtà una cessione con riserva del diritto di superficie o di cubatura e che la Giunta comunale non avesse poteri per la validità dell'operazione; si dolse altresì della qualificazione della scrittura come preliminare e della valutazione del comportamento successivo (incasso dell'80% del corrispettivo, impugnazioni ICI, inerzia rispetto all'immissione in possesso).

La decisione

Tribunale e Corte d'appello hanno ritenuto che la scrittura del 23/10/1996 costituisse un contratto preliminare di compravendita valido: D'Itri si era impegnato a compiere gli atti per il trasferimento, aveva accettato l'indennità complessiva di lire 19.400.000 (comprensiva anche dell'indennità di occupazione) e aveva percepito l'80% del corrispettivo. La riserva del diritto di superficie o di cubatura non ha impedito la qualificazione come preliminare, ed in ogni caso non è stato dimostrato che la condizione per esercitarla si fosse verificata. Inoltre la ratifica del Consiglio/Giunta e il comportamento successivo dell'attore (impugnazioni, mancata azione di spoglio non tempestiva, consentire l'ultimazione dei lavori) hanno giustificato il rigetto della domanda restitutoria e risarcitoria. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso e ha condannato il ricorrente al pagamento delle spese di lite (euro 3.600,00 più accessori) e, se dovuto, al versamento di un ulteriore contributo unificato previsto dalla normativa.

Norme richiamate

• art. 360 c.p.c.

  art. 360, primo comma, nn. 3 e 4, c.p.c.

  Regola i motivi di ricorso per cassazione; la Corte ha valutato che i mezzi di doglianza non erano fondati e che il sindacato di legittimità non poteva sostituirsi al giudice di merito nella rivalutazione dei fatti.

• art. 2043 c.c.

  Norma sulla responsabilità aquiliana: la Corte ha ritenuto infondata la domanda risarcitoria perché non è stata dimostrata una condotta illecita o inadempiente del Comune rispetto all'occupazione e trasformazione del terreno.

• art. 2932 c.c.

  Richiamato in relazione alla domanda riconvenzionale dell'Amministrazione per trasferimento giudiziale della proprietà; il Tribunale ha dichiarato tale domanda inammissibile per tardività in un profilo processuale.

• art. 952 c.c.

  La Corte ha osservato che la riserva di un diritto di proprietà superficiaria (ex art. 952 c.c.) non esclude in sé la qualificazione di un negozio come preliminare di vendita; la possibilità di sciogliere la riserva al contratto definitivo può coesistere con il preliminare.

• art. 132 c.p.c.

  art. 132, secondo comma, n. 4, c.p.c.

  Richiama il dovere di motivazione delle decisioni e il corretto inquadramento delle censure in appello; la Corte ha ritenuto corretta la valutazione dell'ammissibilità delle doglianze non avendo il ricorrente censurato tutte le rationes decidendi autonome.

• ordinanza Corte di Cassazione Sezioni Unite n. 15167/2010

  ordinanza n. 15167 del 23/06/2010

  Decisione sul regolamento di giurisdizione che aveva precedentemente confermato la giurisdizione del giudice ordinario; la Corte d'appello ha ritenuto coerente la qualificazione data alla scrittura anche in adesione a quella ordinanza.

• art. 1168 c.c.

  Riferimento normativo menzionato dal ricorrente in ordine a pretesi diritti; la Corte non ha ritenuto che la normativa invocata potesse modificare l'esito sulla fondatezza delle domande attoree.

• d.P.R. n. 115/2002 art. 13, comma 1-quater

  art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30/05/2002, n. 115

  Norma procedurale sul contributo unificato: la Corte rileva la possibilità di un ulteriore versamento da parte del ricorrente se dovuto.

Massime di principio

• Una scrittura privata con accettazione di indennità e comportamento successivo coerente (incasso di somme, riconoscimento implicito della perdita di disponibilità del bene) può essere qualificata come contratto preliminare di compravendita anche quando contenga riserve come il diritto di superficie, salvo prova che la condizione per esercitarle si sia effettivamente verificata.
• La riserva del diritto di superficie o di cubatura non annulla automaticamente la natura di preliminare di vendita; è necessario che il promittente venditore concrete prove dell'avveramento della condizione che legittima l'esercizio della riserva.
• Se un atto amministrativo è stato adottato da un organo che potrebbe non avere il potere, la successiva ratifica (es. da parte del Consiglio comunale) o la presenza di più ragioni autonome che giustificano la decisione possono ostacolare il successo di una impugnazione limitata a poche di tali ragioni.
• In presenza di pluralità di rationes decidendi, il ricorrente deve impugnare tutte le ragioni autonome che sorreggono la decisione in sede di gravame, altrimenti l'appello (o il ricorso) può essere dichiarato inammissibile per i capi non censurati.
• Per ottenere la restituzione di un bene occupato è necessario un intervento tempestivo (azione di reintegrazione/spoglio); la mancata azione e il consentire la realizzazione di opere che determinano l'irreversibile trasformazione del bene pregiudicano generalmente la sussistenza della tutela restitutoria e quella risarcitoria.
• Le domande risarcitorie fondate sulla responsabilità aquiliana richiedono la dimostrazione di una condotta illecita o di un inadempimento dell'amministrazione; l'accertamento dei fatti di causa (pagamenti, comportamenti, comunicazioni) è cruciale e difficilmente sindacabile in Cassazione se adeguatamente motivato dal giudice di merito.
• In sede di cassazione il sindacato riguarda principalmente profili di diritto e carenze motivazionali o vizi di diritto; la rivalutazione dei fatti e delle prove è limitata salvo casi di manifesta illogicità o violazione di legge nella motivazione.