Circolare n. 20 del 4/06/2012

Cedolare secca sugli affitti – risposte a quesiti

La circolare fornisce chiarimenti applicativi sul regime della cedolare secca, affrontando le principali incertezze emerse nella fase di avvio della disciplina. I temi trattati riguardano la revoca dell’opzione, il periodo transitorio 2011, il corretto adempimento della comunicazione al conduttore, gli acconti, i casi di trasferimento dell’immobile, la comproprietà, il fondo patrimoniale e alcune fattispecie particolari di locazione breve o con clausola contrattuale di rinuncia agli aggiornamenti.

Revoca dell’opzione

In attesa del provvedimento che disciplini in modo puntuale le modalità di revoca, l’Agenzia ritiene valida la revoca della cedolare secca se effettuata in carta libera, sottoscritta e contenente i dati identificativi del contratto e delle parti, oppure tramite modello 69 utilizzato come schema di richiesta di revoca. Pur in mancanza di una previsione formale, la circolare raccomanda di comunicare la revoca anche al conduttore, sia perché questi è responsabile in solido per l’imposta di registro, sia perché dalla revoca decorre nuovamente la possibilità di chiedere l’aggiornamento del canone.

Periodo transitorio 2011 e comunicazione al conduttore

Per i contratti già registrati o prorogati al 7 aprile 2011, la circolare chiarisce che la comunicazione preventiva al conduttore, necessaria ai fini dell’efficacia dell’opzione per la cedolare secca, può essere inviata entro il 1° ottobre 2012, termine di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa al 2011, anche per chi utilizza il modello 730. Resta fermo che, per accedere al regime, devono sussistere gli altri presupposti di legge, compresi gli obblighi dichiarativi e di versamento. Se il canone è stato aggiornato e gli aumenti sono già stati percepiti, il locatore non può trattenerli e deve restituirli al conduttore.

La circolare precisa inoltre che l’omesso versamento dell’acconto 2011 non preclude l’accesso alla cedolare secca. Il contribuente può regolarizzare la posizione mediante ravvedimento operoso, versando imposta, interessi e sanzione ridotta con i codici tributo 1992 e 8913. L’imposta di registro già versata non è rimborsabile. Se il contribuente aveva versato acconti IRPEF tenendo conto del reddito da locazione, può chiedere la correzione del codice tributo e far valere tali somme come acconto della cedolare secca; la stessa soluzione vale per gli importi trattenuti nell’ambito dell’assistenza fiscale, da indicare nel modello 730/2012.

Acconto 2012

Per il periodo d’imposta 2012, la regola generale prevede che l’acconto della cedolare secca sia pari al 92% dell’imposta dovuta per l’anno precedente, in conseguenza della riduzione disposta dal DPCM 21 novembre 2011. La circolare chiarisce però che, se nel 2011 il reddito dell’immobile locato è stato tassato in IRPEF e l’opzione per la cedolare secca viene esercitata dal 2012 sulle residue annualità del contratto, non sorge l’obbligo di versare l’acconto 2012.

Validità della comunicazione già inviata nel 2011

Per i contratti in corso al 7 aprile 2011, se la comunicazione al conduttore è già stata inviata entro il termine del primo acconto 2011 e contiene la clausola "fino a revoca", non è necessario ripeterla per gli anni successivi. La comunicazione originaria conserva efficacia per tutta la durata residua del contratto, salvo revoca dell’opzione.

Trasferimento dell’immobile locato

In caso di trasferimento mortis causa o per atto tra vivi di un immobile già locato, l’opzione del precedente titolare cessa di avere efficacia per l’imposta sul reddito dal momento del trasferimento, mentre continua a produrre effetti fino al termine dell’annualità contrattuale per l’imposta di registro e di bollo. Il nuovo titolare subentra nel rapporto locatizio senza necessità di stipulare un nuovo contratto e può optare per la cedolare secca presentando il modello 69 entro 30 giorni dal subentro. Resta ferma la possibilità di applicare direttamente la cedolare secca in dichiarazione solo nelle ipotesi previste dalla disciplina transitoria 2011 e per i contratti di durata non superiore a 30 giorni complessivi nell’anno.

Comproprietà e soggetto non indicato in contratto

La circolare afferma che, in caso di immobile in comproprietà, il contratto di locazione stipulato da uno solo dei comproprietari produce effetti anche nei confronti del comproprietario non presente in atti, il quale deve comunque dichiarare il reddito fondiario per la quota di propria spettanza. Di conseguenza, anche il comproprietario non indicato nel contratto può scegliere la cedolare secca. Se l’altro comproprietario ha già esercitato l’opzione, quello non risultante in atti deve presentare il modello 69 all’Ufficio territorialmente competente e allegare documentazione che provi il titolo di comproprietà. Resta fermo l’obbligo di comunicare preventivamente al conduttore, con raccomandata, la scelta del regime e la rinuncia all’aggiornamento del canone.

Fondo patrimoniale

Per gli immobili conferiti in fondo patrimoniale, la circolare richiama l’art. 4, comma 1, lettera b), del TUIR, che attribuisce i relativi redditi per metà a ciascun coniuge. Considerato che il fondo patrimoniale comporta regole speciali di gestione e imputazione dei frutti, l’Agenzia ritiene che il principio di imputazione ex lege operi anche in materia di cedolare secca, in quanto il regime ha natura alternativa rispetto all’IRPEF e si fonda sul medesimo presupposto impositivo. Ne deriva che il coniuge non proprietario può optare autonomamente per la cedolare secca sui canoni di locazione degli immobili abitativi conferiti nel fondo, purché siano rispettate le altre condizioni previste dall’art. 3 del d.lgs. n. 23 del 2011.

Contratti di durata inferiore a 30 giorni nell’anno

Per i contratti di locazione di durata complessiva inferiore a 30 giorni nell’anno, non soggetti a obbligo di registrazione in termine fisso, il locatore può applicare la cedolare secca direttamente in dichiarazione dei redditi. L’opzione, in questo caso, produce effetti anche ai fini dell’imposta di registro se il contratto viene registrato volontariamente o in caso d’uso. La comunicazione preventiva al conduttore può essere omessa, perché in tali rapporti non opera il meccanismo di aggiornamento del canone.

Contratti con clausola espressa di rinuncia agli aggiornamenti

La circolare conferma che, se nel contratto di locazione abitativa è già inserita espressamente la rinuncia alla facoltà di richiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo, non è necessario inviare la raccomandata prevista dall’art. 3, comma 11, del d.lgs. n. 23 del 2011. Tale conclusione, già affermata per il regime transitorio 2011, viene estesa anche ai contratti che non rientrano in quel periodo transitorio, purché la clausola contrattuale sia chiara ed espressa.

Indicazione finale

La circolare si chiude con l’invito alle Direzioni regionali a vigilare sulla corretta osservanza delle istruzioni fornite e dei principi enunciati da parte degli uffici dipendenti.