Sentenza del 13/04/2017 n. 636 - Comm. Trib. Reg. per il Piemonte

Esito

La controversia

Il contribuente ha impugnato l'accertamento relativo al 2008, sostenendo che la maggior parte del corrispettivo della vendita, pari alla differenza tra 330.000 euro risultanti dalla contabilità della società acquirente e 60.000 euro indicati nell'atto notarile, fosse stata incassata nel 2007 sotto forma di acconti. Secondo il contribuente, tali somme non avrebbero dovuto essere tassate nel 2008, anche perché l'annualità 2007 non era più accertabile. L'Agenzia delle Entrate ha invece ritenuto che l'intera plusvalenza fosse fiscalmente rilevante nel 2008, anno della stipula dell'atto notarile e del trasferimento della proprietà.

La decisione

L'appello è stato respinto e la decisione della Commissione Tributaria Provinciale è stata confermata. Il giudice ha stabilito che, quando il pagamento precede la stipula dell'atto di compravendita, le somme versate costituiscono semplici acconti e non corrispettivi fiscalmente perfezionati. La cessione del terreno edificabile si considera realizzata, ai fini della plusvalenza, al momento del rogito notarile, quando si trasferisce la proprietà. Pertanto, l'intera plusvalenza, calcolata considerando complessivamente gli acconti e le somme pagate al rogito, deve essere tassata nell'anno 2008. Il contribuente è stato inoltre condannato al pagamento delle spese del grado, liquidate in 3.000 euro.

Norme richiamate

• Principio giurisprudenziale della tassazione della plusvalenza immobiliare per cassa o per competenza

  Quando il momento di cassa è successivo alla stipula del contratto, la plusvalenza va tassata per cassa. Viceversa, quando il momento di cassa è antecedente alla stipula del contratto, diventa fiscalmente rilevante il momento traslativo della proprietà.

  Il criterio applicabile dipende dal rapporto temporale tra pagamento e trasferimento del bene: i pagamenti successivi alla stipula rilevano secondo il momento dell'incasso, mentre quelli anteriori sono considerati acconti e confluiscono nella tassazione dell'anno in cui avviene il trasferimento della proprietà.

• Disciplina fiscale delle plusvalenze derivanti dalla cessione di terreni edificabili

  La plusvalenza viene determinata con riferimento alla cessione complessiva del terreno e imputata fiscalmente all'anno in cui il trasferimento della proprietà si perfeziona mediante l'atto notarile, se gli incassi precedono tale trasferimento.

Massime di principio

• Il pagamento anticipato del prezzo non trasferisce da solo la proprietà del terreno e, in assenza del rogito, costituisce normalmente un acconto.
• Per la cessione di un terreno edificabile, quando gli acconti sono incassati prima dell'atto notarile, la plusvalenza complessiva deve essere imputata all'anno in cui viene stipulato il contratto traslativo.
• La circostanza che una parte rilevante del prezzo sia stata incassata in un'annualità precedente non comporta, di per sé, l'imputazione fiscale della plusvalenza a quell'anno.
• Occorre distinguere tra acconti anteriori al trasferimento e pagamenti successivi al rogito: questi ultimi possono rilevare secondo il criterio di cassa.
• La contabilità o i pagamenti effettuati tra le parti possono essere utilizzati dall'Amministrazione finanziaria per ricostruire il corrispettivo effettivo, anche se l'atto notarile indica un importo inferiore.
• La decisione riguarda il caso specifico esaminato e non esclude che, in presenza di un contratto preliminare con effetti traslativi o di una diversa struttura negoziale, il momento fiscalmente rilevante possa essere valutato diversamente.