Sentenza del 10/05/2016 n. 2811 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

La controversia riguardava la rettifica del valore dichiarato ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali ai sensi dell'art. 51 del d.P.R. 131/1986. L'Amministrazione aveva presumibilmente fondato l'accertamento, almeno in parte, sui valori dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI). Il contribuente ha contestato tale valutazione producendo una perizia tecnica giurata, volta a dimostrare che il valore concreto dell'immobile era inferiore a quello desunto dai dati OMI. Il punto centrale era stabilire se la perizia di parte potesse costituire un elemento probatorio idoneo a ridurre il valore accertato.

La decisione

La contestazione del contribuente è stata accolta, riconoscendo alla perizia tecnica giurata valore probatorio idoneo a dimostrare che il valore effettivo dell'immobile era più basso rispetto a quello risultante dalle stime OMI. È stato quindi ridimensionato il valore accertato dall'Amministrazione, in quanto i dati OMI hanno natura indicativa e non sono sufficienti, da soli, a dimostrare il reale valore venale dell'immobile. L'operato peritale di parte è stato ritenuto più aderente alle caratteristiche concrete del bene.

Norme richiamate

• d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 51

  Consente all'Amministrazione di rettificare il valore dichiarato per gli atti immobiliari quando ritenga che esso sia inferiore al valore venale in comune commercio. La rettifica deve però essere sostenuta da elementi concreti e non può fondarsi automaticamente sui soli valori OMI.

• d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 52

  Disciplina i poteri e le modalità dell'accertamento di valore. L'atto impositivo deve essere adeguatamente motivato e consentire al contribuente di comprendere gli elementi posti a base della rettifica e di contestarli efficacemente.

Massime di principio

• I valori OMI costituiscono indicazioni statistiche e non prove automatiche del valore venale di uno specifico immobile; devono essere accompagnati da ulteriori elementi riferiti alle caratteristiche concrete del bene.
• Una perizia tecnica giurata di parte può essere utilizzata per contestare o ridurre il valore accertato, soprattutto quando analizza posizione, stato di conservazione, superficie, destinazione, condizioni di mercato e altri fattori specifici dell'immobile.
• In caso di rettifica fiscale, il contribuente può superare la presunzione derivante da stime astratte producendo elementi tecnici e documentali più aderenti alla situazione reale dell'immobile.
• L'Amministrazione deve motivare in modo concreto l'avviso di rettifica; un richiamo generico ai valori OMI, privo di un'adeguata comparazione con l'immobile oggetto dell'atto, può risultare insufficiente.
• La perizia di parte non determina automaticamente l'annullamento dell'accertamento, ma costituisce un mezzo di prova valutabile dal giudice e può giustificare la riduzione del valore imponibile quando risulti specifica, documentata e tecnicamente attendibile.