Sentenza n. 855/2026 - Cagliari, Sezione 2

Esito

La controversia

I ricorrenti, proprietari di lotti ricompresi nella lottizzazione “Quidacciolu-Micheletti”, approvata nel 1975 e convenzionata nel 1978, hanno chiesto l’accertamento dell’obbligo del Comune di completare le opere di urbanizzazione mancanti, principalmente due parcheggi, nonché di prendere in carico le opere già realizzate, con condanna all’adempimento entro un termine determinato. Hanno dedotto che, scaduta la convenzione, il Comune avrebbe dovuto attivarsi in via sostitutiva, anche mediante escussione della garanzia, acquisizione delle aree, esecuzione in danno dei lottizzanti e presa in carico delle opere esistenti. Hanno richiamato l’art. 10 della convenzione e l’art. 28 della legge urbanistica, sostenendo che il Comune, pur avendo prospettato l’esecuzione in danno dopo l’inutile decorso del termine assegnato ai lottizzanti per proporre un nuovo piano, non aveva adottato misure effettive. Il Comune ha eccepito l’improcedibilità per sopravvenuta carenza di interesse, assumendo l’inedificabilità assoluta dei lotti residui, e ha chiesto comunque il rigetto nel merito.

La decisione

Il TAR ha respinto il ricorso, prescindendo dall’eccezione di improcedibilità perché la domanda è risultata infondata nel merito. Ha affermato che gli obblighi derivanti dalla convenzione di lottizzazione, compresi quelli relativi alla realizzazione delle opere di urbanizzazione e alla cessione delle aree standard, hanno natura di obbligazioni propter rem e si trasferiscono automaticamente agli aventi causa dei lottizzanti originari. La trascrizione della convenzione rende tali obblighi opponibili erga omnes e la scadenza del piano attuativo non ne determina l’estinzione. Pertanto, anche gli attuali proprietari dei lotti, inclusi i ricorrenti, restano obbligati all’adempimento. Il Comune non è obbligato principale alla realizzazione delle opere, ma dispone di un potere sostitutivo eventuale, esercitabile in presenza dei relativi presupposti e secondo valutazioni discrezionali. I ricorrenti non possono quindi invocare il proprio inadempimento agli obblighi convenzionali per pretendere automaticamente che il Comune realizzi a proprie spese opere gravanti sui privati. Inoltre, la realizzazione dei parcheggi richiede la previa acquisizione integrale delle aree di cessione. La proposta di trasferimento di una quota indivisa di metà di una sola area è stata ritenuta insufficiente, poiché incompatibile con la destinazione pubblica degli standard. L’obbligo di cessione delle aree standard è integrale, indivisibile e solidale: ciascun obbligato deve concorrere all’acquisizione dell’intero complesso delle aree previste dalla convenzione, coordinandosi con gli altri comproprietari e, se necessario, procedendo al frazionamento e allo scioglimento della comunione. Le spese sono state compensate per la peculiarità della vicenda.

Norme richiamate

• art. 28 l. 1150/1942

  La disposizione è richiamata dai ricorrenti a fondamento dell’asserito obbligo comunale di completare le opere di urbanizzazione; il TAR esclude tuttavia che da essa derivi un obbligo principale e automatico del Comune, riconoscendo all’amministrazione un potere sostitutivo eventuale.

• artt. 16, 17 e 28 l. 1150/1942

  La scadenza decennale del piano attuativo incide sulla disciplina urbanistica del piano, ma non estingue né rende inefficaci le obbligazioni convenzionali relative alle opere di urbanizzazione.

• art. 1294 c.c.

  Gli obbligati alla realizzazione complessiva delle opere e alla cessione delle aree standard rispondono in solido quando la convenzione impone prestazioni qualitativamente identiche riferite all’intero comparto; ciascuno è tenuto per l’intero, non pro quota.

• art. 10 della convenzione di lottizzazione del 28 aprile 1978

  La clausola attribuisce al Comune la facoltà di eseguire direttamente le opere in danno dei soggetti inadempienti; essa configura un potere sostitutivo eventuale e discrezionale, non un obbligo automatico dell’amministrazione.

• art. 10-bis l.r. Sardegna 45/1989

  La disposizione è richiamata dal Comune a sostegno dell’eccezione di improcedibilità per asserita inedificabilità assoluta dei lotti residui; il TAR prescinde dall’esame dell’eccezione.

Massime di principio

• Gli obblighi assunti con una convenzione di lottizzazione per la realizzazione delle opere di urbanizzazione e la cessione delle aree standard hanno natura di obbligazioni propter rem e si trasferiscono automaticamente agli aventi causa dei lottizzanti originari, indipendentemente dalla loro conoscenza degli obblighi o dalle modalità di acquisto della proprietà.
• La trascrizione della convenzione di lottizzazione rende gli obblighi convenzionali opponibili erga omnes; la scadenza del piano attuativo limita i suoi effetti alla disciplina urbanistica e non estingue le obbligazioni convenzionali ancora ineseguite.
• Il Comune non assume, per il solo decorso del termine della convenzione o per l’inadempimento dei privati, la qualità di obbligato principale alla realizzazione delle opere di urbanizzazione. L’esecuzione diretta in danno costituisce un potere sostitutivo eventuale, subordinato alla ricorrenza dei presupposti e all’esercizio della discrezionalità amministrativa.
• Il proprietario di un lotto, in quanto obbligato propter rem e solidale rispetto agli altri soggetti onerati, non può utilizzare la propria posizione debitoria per pretendere automaticamente che il Comune realizzi a proprie spese le opere di urbanizzazione previste dalla convenzione.
• Quando la convenzione impone la realizzazione complessiva delle opere di urbanizzazione e la cessione integrale delle aree standard, l’obbligazione è indivisibile e solidale: ciascun obbligato deve concorrere a procurare l’acquisizione dell’intero complesso delle aree necessarie, non essendo sufficiente il trasferimento di una quota indivisa o della sola parte di proprietà individuale.

Come è indicizzato