Parere n. 255/2026 - C.g.a.r.s, Sezione 1

Esito

La questione giuridica

La società, conduttrice dell’immobile comunale, ha impugnato il diniego della sanatoria edilizia del soppalco, deducendo: (1) che il Comune, quale proprietario e detentore della documentazione edilizia, avrebbe dovuto acquisire d’ufficio gli atti necessari e che il soppalco preesisteva alla locazione, come attestato da una relazione di un tecnico comunale del 31 marzo 1993; (2) che il diniego avrebbe determinato disparità di trattamento rispetto a soppalchi presenti in immobili comunali limitrofi, per i quali sarebbero stati rilasciati titoli edilizi e certificati di agibilità. La questione centrale è se tali doglianze superino la motivazione del diniego secondo cui il soppalco, qualificato come ristrutturazione edilizia, contrasta con la disciplina urbanistica applicabile all’immobile, assoggettato a modalità di intervento di restauro. Va inoltre valutata la necessità della doppia conformità richiesta dall’art. 36 del d.P.R. n. 380/2001 nel testo vigente alla data dell’istanza, 29 giugno 2023.

Il parere

Il Consiglio ha ritenuto il ricorso ricevibile, perché presentato l’8 gennaio 2024 entro il termine di 120 giorni previsto dall’art. 9 del d.P.R. n. 1199/1971, ma infondato. La sanatoria richiesta ai sensi dell’art. 36 del d.P.R. n. 380/2001 presupponeva la doppia conformità dell’intervento alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda; tale requisito vale anche in Sicilia per effetto della sentenza della Corte costituzionale n. 232 dell’8 novembre 2017. Il diniego aveva individuato un’autonoma ragione ostativa, ossia il contrasto del soppalco con l’art. 29 delle N.T.A. del piano particolareggiato del centro storico di Palermo, che per l’immobile ammette interventi di restauro e non la ristrutturazione edilizia. Il primo motivo è stato respinto: anche l’eventuale acquisizione d’ufficio di documenti comunali non avrebbe superato tale ragione ostativa, in un procedimento vincolato nel quale il titolo può essere rilasciato solo in presenza dei requisiti di legge. Il secondo motivo è stato respinto perché non è stata dimostrata l’assoluta omogeneità degli immobili comparati e, comunque, l’eventuale rilascio illegittimo di titoli ad altri non fonda il diritto alla reiterazione dell’illegittimità. Il parere conclusivo è pertanto di rigetto del ricorso.

Osservazioni

Norme richiamate

• art. 9 d.P.R. 1199/1971

  Il ricorso è ricevibile, essendo stato presentato in data 8 gennaio 2024, nel termine di centoventi giorni, prescritto dall’art. 9 del d.P.R. n. 1199/1971, dalla stessa adozione del provvedimento impugnato (18 settembre 2023).

  Il ricorso straordinario è tempestivo se proposto entro 120 giorni dall’adozione del provvedimento impugnato; nel caso concreto il termine è stato rispettato.

• art. 36 d.P.R. 380/2001

  La disposizione consentiva al responsabile dell’abuso o all’attuale proprietario dell’immobile di conseguire il permesso di costruire in sanatoria a condizione che l’intervento risultasse conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della sua realizzazione, sia al momento della presentazione della domanda.

  Nel testo vigente il 29 giugno 2023, l’accertamento di conformità richiedeva la doppia conformità, riferita alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell’opera sia al momento della domanda.

• art. 14, comma 1, l.r. Sicilia 10 agosto 2016, n. 16

  La Corte costituzionale, con sentenza 8 novembre 2017, n. 232, ha dichiarato costituzionalmente illegittima tale previsione nella parte in cui non richiedeva anche la conformità alla disciplina vigente al momento della realizzazione dell’intervento.

  La previsione regionale che subordinava la sanatoria alla sola conformità alla disciplina vigente al momento della domanda è stata dichiarata illegittima nella parte in cui non richiedeva anche la conformità al momento della realizzazione; ne consegue che in Sicilia è necessaria la doppia conformità.

• art. 29 delle N.T.A. del piano particolareggiato esecutivo del centro storico di Palermo

  Nel provvedimento di diniego, infatti, si legge che «il vigente P.P.E. del Centro Storico di Palermo, approvato con D.A.R.T.A. 525 del 13/07/1993 e successiva variante puntuale n. 70/2019, individua l’unità oggetto di intervento con tipologia “edilizia conseguente al piano regolatore Giarrusso”, con modalità di intervento di “Restauro”, disciplinati dall’art. 29 delle N.T.A. allegate al P.P.E.;» e che «i lavori realizzati sono riconducibili ad interventi di “Ristrutturazione Edilizia”, non consentiti nell’immobile in questione e, pertanto, in contrasto con l’art. 29 delle N.T.A., allegate al P.P.E.”».

  La disciplina urbanistica dell’immobile ammette la modalità di intervento del restauro e, secondo la motivazione comunale non contestata specificamente, non consente la ristrutturazione edilizia cui è stato ricondotto il soppalco; tale contrasto costituisce una ragione autonoma ostativa alla sanatoria.

• art. 9 d.P.R. 1199/1971

  Nella nota prot. n. 238387/2024 così scrive: «[q]uest’Ufficio (S.A.C.E.) l’ha esaminata, entro i limiti della propria competenza, nell’ambito del rilascio - come adito - del titolo edilizio “permesso di costruire in sanatoria” (P.d.C.S.), ove, in estrema sintesi, era da regolarizzare l’intera superficie soppalcata (circa 100 mq, classificata come abusiva) realizzata prima del 31 marzo 1993 (data della Relazione del sopralluogo del tecnico comunale, geom. Gnoffo) e, a quanto è stato dato d’intendere (vedasi Relazione del tecnico dell’istante, arch. Di Giuseppe), dopo il 1985”.

  Nessuna ulteriore interpretazione normativa autonoma.

Massime di principio

• La sanatoria edilizia prevista dall’art. 36 del d.P.R. n. 380/2001 richiede la conformità dell’intervento alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione sia al momento della presentazione della domanda; tale requisito opera anche nell’ordinamento siciliano.
• Quando il diniego di sanatoria è fondato su una ragione urbanistica sostanziale autonoma e idonea a sorreggerlo, le doglianze relative alla disponibilità della documentazione o alla preesistenza dell’opera non sono decisive se non contestano quella specifica ragione ostativa.
• Nel procedimento vincolato di accertamento di conformità, l’integrazione dell’istruttoria non può condurre al rilascio della sanatoria se permane il contrasto dell’intervento con la disciplina urbanistico-edilizia applicabile.
• La disparità di trattamento è deducibile solo in presenza di situazioni assolutamente omogenee sotto i profili rilevanti; non può comunque fondare l’estensione di un trattamento illegittimamente favorevole accordato ad altri.

Come è indicizzato