Sentenza del 17/02/2020 n. 433 - Comm. Trib. Reg. Emilia Romagna

Esito

La controversia

Disciplina fiscale applicabile alla cessione di un immobile effettuata dalla società durante la fase di liquidazione: se la vendita debba essere assoggettata ad IVA (operazione soggetta a regime di impresa/cessione di beni) oppure all'imposta di registro in misura proporzionale, con riferimento alla circostanza che la società non abbia eseguito sugli immobili lavori di particolare importanza.

Norme richiamate

• DPR 26 ottobre 1972, n. 633 (Testo unico IVA)

  L'IVA si applica alle cessioni di beni effettuate nell'esercizio di impresa; nella fattispecie la cessione in fase di liquidazione, priva di collegamento con l'attività imprenditoriale ordinaria e senza lavori significativi sull'immobile, non è stata qualificata come operazione imponibile ai fini IVA.

• DPR 26 aprile 1986, n. 131 (Testo unico imposta di registro)

  Le trasferimenti immobiliari non soggetti a IVA sono assoggettati all'imposta di registro nella misura proporzionale; la decisione ha qualificato la vendita come trasferimento soggetto a registro proporzionale.

• Codice Civile - norme sulla liquidazione societaria (artt. 2484 e ss.)

  La liquidazione comporta la realizzazione del patrimonio per soddisfare creditori e distribuire l'attivo residuo; le cessioni effettuate in tale fase sono generalmente atti di realizzo patrimoniale e non operazioni tipiche dell'attività d'impresa imponibile ai fini IVA.

Massime di principio

• La cessione di immobili da parte di una società in fase di liquidazione tende a essere qualificata come realizzo patrimoniale e, se priva di elementi caratterizzanti un'attività imprenditoriale (es. lavori di particolare importanza), va assoggettata all'imposta di registro proporzionale e non all'IVA.
• Perché si applichi l'IVA occorre che la cessione abbia natura di operazione d'impresa: presenza continuativa dell'attività di costruzione/commercializzazione, rilevanti lavori di ristrutturazione o qualificazione dell'immobile come "nuova costruzione" possono far rientrare l'atto nel campo IVA.
• È fondamentale valutare la natura dell'operazione sulla base di elementi concreti (contratti, fatture per lavori, tempistica rispetto all'attività imprenditoriale, modalità di cessione). La semplice vendita durante la liquidazione, se priva di lavori significativi, è più facilmente inquadrabile come trasferimento imponibile a registro.
• In presenza di dubbi concreti sulla qualificazione fiscale conviene richiedere un interpello oppure acquisire documentazione probatoria che attesti l'assenza di interventi edilizi rilevanti e la natura di realizzo patrimoniale, per ridurre il rischio di contestazioni da parte dell'Amministrazione finanziaria.
• Se la cessione riguarda la cessione d'azienda o il trasferimento dell'impresa come complesso organizzato, la disciplina fiscale può cambiare: occorre quindi verificare se l'operazione abbia i requisiti della cessione d'azienda piuttosto che della semplice alienazione di immobili.