Cassazione Civile, Ordinanza n. 25920/2024 del 02/10/2024

Esito

La controversia

La cooperativa edilizia, realizzatrice di un comparto di edilizia economica e popolare convenzionata, aveva agito contro le eredi dell'originario assegnatario di un alloggio per ottenere il rimborso pro quota di somme sostenute per l'acquisizione delle aree necessarie alla costruzione degli alloggi, invocando la clausola del contratto di assegnazione che poneva a carico dell'assegnatario tali costi. Una parte dei costi derivava da procedimenti espropriativi regolari; un'altra parte derivava invece dal risarcimento corrisposto per l'illecita occupazione/acquisizione di alcune aree. Le convenute avevano contestato la nullità della clausola e, soprattutto, l'estraneità dei risarcimenti da occupazione illegittima alla previsione contrattuale e alla disciplina dell'art. 35 l. n. 865/1971, chiedendo anche la restituzione degli acconti versati e il risarcimento per perdita di chances. In Cassazione hanno dedotto, con due motivi, la nullità della sentenza d'appello per omessa motivazione sul punto decisivo dell'interpretazione della clausola n. 6 e la violazione dell'art. 35 l. n. 865/1971, degli artt. 1362-1371, 2033 e 2909 c.c., oltre a vizi motivazionali, sostenendo che il principio del pareggio economico riguarda solo i costi dell'espropriazione legittima e non può estendersi alle somme pagate a titolo di risarcimento per occupazione illegittima/acquisitiva.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto congiuntamente i due motivi, cassando la sentenza impugnata e rinviando la causa alla Corte d'appello di Genova in diversa composizione. Ha ritenuto errata l'interpretazione della clausola contrattuale e della disciplina dell'edilizia residenziale pubblica adottata dal giudice di merito, osservando che il principio di copertura dei costi ex art. 35, comma 12, l. n. 865/1971 opera per le spese di acquisizione delle aree correlate alla legittima procedura espropriativa o ad analoghe vicende ablative legittime, ma non consente di traslare sugli assegnatari i maggiori oneri derivanti dal risarcimento per l'acquisizione realizzata mediante fatto illecito. La Corte ha inoltre distinto il caso da precedenti invocati dalla sentenza impugnata, rilevando che essi riguardavano indennità di espropriazione o spese processuali connesse all'acquisizione legittima, non somme risarcitorie per occupazione illegittima.

Norme richiamate

• art. 35, comma 8, l. 22 ottobre 1971, n. 865

  La convenzione prevista per i programmi di edilizia economica e popolare può disciplinare il rapporto tra ente e concessionario/assegnatario, ma il suo contenuto è integrato dal principio inderogabile di cui al comma 12.

• art. 35, comma 12, l. 22 ottobre 1971, n. 865

  I corrispettivi devono assicurare la copertura delle spese sostenute per l'acquisizione delle aree; il principio di neutralità finanziaria/prefetto pareggio economico opera per i costi dell'acquisizione legittima, non per somme risarcitorie dovute per occupazione illegittima.

• art. 1339 c.c.

  La disciplina inderogabile dell'art. 35, comma 12, si inserisce automaticamente nel contenuto della convenzione.

• art. 1362-1371 c.c.

  Richiamati per sostenere l'erronea interpretazione della clausola contrattuale di assegnazione; la Corte accoglie la lettura secondo cui la clausola non può estendersi oltre i costi di acquisizione riconducibili alla procedura legittima.

• art. 2033 c.c.

  Richiamato nel ricorso, ma non decisivo nella ratio della decisione.

• art. 2909 c.c.

  Richiamato per contestare il preteso giudicato riflesso; la Corte decide la controversia sulla base dell'interpretazione della clausola e della norma speciale.

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato nel secondo motivo di ricorso per i profili di valutazione delle prove.

• art. 116 c.p.c.

  Richiamato nel secondo motivo di ricorso per i profili di valutazione delle prove.

• art. 132 c.p.c.

  Richiamato nel primo motivo per censurare la motivazione della sentenza d'appello come apparente/illogica.

• art. 111, comma 6, Cost.

  Richiamato per denunciare il vizio di motivazione della sentenza impugnata.

• art. 380-bis c.p.c.

  Richiamato nel procedimento camerale di definizione del ricorso.

• legge 22 ottobre 1971, n. 865

  Disciplina di riferimento per i programmi di edilizia economica e popolare e per il principio di copertura dei costi di acquisizione delle aree.

Massime di principio

• Nel sistema dell'edilizia economica e popolare, il principio di neutralità finanziaria di cui all'art. 35, comma 12, l. n. 865/1971 impone che i corrispettivi coprano i costi di acquisizione delle aree sostenuti dall'ente, ma tale regola non consente di ribaltare sugli assegnatari i maggiori oneri derivanti da un acquisto realizzato tramite fatto illecito e dal conseguente risarcimento del danno.
• L'espressione 'spese sostenute per l'acquisizione delle aree' va correlata alla legittima vicenda ablativa nel suo complesso; non può essere interpretata fino a comprendere somme dovute a titolo risarcitorio per occupazione/acquisizione illegittima, in difetto di un collegamento apprezzabile con la procedura espropriativa.
• Le clausole di assegnazione che recepiscono la disciplina speciale PEEP devono essere interpretate in modo coerente con la norma inderogabile integrativa, ma non possono essere estese oltre il perimetro consentito dalla funzione sociale della disciplina e dal nesso con l'acquisizione legittima delle aree.
• I precedenti che ammettono il rimborso di maggiori oneri si riferiscono ai costi e alle spese connessi a una legittima acquisizione delle aree, come indennità espropriative o spese processuali, non ai risarcimenti per illecita occupazione.

Come è indicizzato