Cassazione Civile, Ordinanza n. 10367/2025 del 19/04/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un preliminare di compravendita immobiliare concluso nel 1998 avente a oggetto un terreno con sovrastante fabbricato in costruzione, per un prezzo rateizzato. La promissaria acquirente e un altro promissario acquirente hanno chiesto l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c., deducendo l'inadempimento dei promittenti venditori al definitivo e domandando anche la riduzione del prezzo per la presenza di un'ipoteca gravante sul bene. I promittenti venditori si sono opposti, sostenendo che il prezzo non era stato interamente pagato e che non si era avverata una condizione sospensiva prevista dal contratto, relativa alla costruzione di una rampa di accesso. Dopo una prima cassazione con rinvio, la Corte d'appello in sede di rinvio ha ritenuto che la clausola sulla rampa fosse posta nell'esclusivo interesse della promissaria acquirente e quindi rinunciabile, e che, per effetto del giudicato sulla riduzione del prezzo, non residuasse alcun saldo tale da impedire la pronuncia ex art. 2932 c.c. I promittenti venditori hanno quindi proposto ricorso per cassazione con tre motivi: 1) violazione delle norme sull'interpretazione del contratto e sull'onere della prova, sostenendo che la clausola condizionale non poteva dirsi unilaterale e rinunciabile; 2) nullità della sentenza per motivazione asseritamente apparente o contraddittoria, per non avere spiegato perché la condizione fosse nell'interesse esclusivo della promissaria acquirente; 3) violazione dell'art. 2932 c.c., assumendo che mancassero i presupposti per l'esecuzione in forma specifica perché la promissaria acquirente non aveva offerto l'estinzione dell'ipoteca e perché un patto aggiunto imponeva ulteriori prestazioni.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondati i primi due motivi: la censura sull'interpretazione della clausola contrattuale si risolveva in una mera contrapposizione tra letture alternative del testo, non consentita in sede di legittimità, e la motivazione della sentenza impugnata superava il minimo costituzionale, essendo logicamente sufficiente a fondare l'affermazione che la rampa serviva l'immobile promesso in vendita e che la relativa condizione era posta nell'interesse esclusivo della promissaria acquirente. Ha dichiarato inammissibile il terzo motivo, sia per novità della questione relativa all'asserito patto aggiunto manoscritto, sia perché la sentenza di rinvio aveva correttamente applicato il principio già affermato in precedente cassazione: la sopravvenuta iscrizione ipotecaria non impedisce al promissario acquirente di agire ex art. 2932 c.c., potendo il giudice fissare le modalità di pagamento idonee a garantire l'acquisto libero da vincoli; inoltre, essendo ormai passato in giudicato il capo sulla riduzione del prezzo, il giudice del rinvio ha legittimamente escluso che residuasse un prezzo ulteriore tale da bloccare la domanda. I ricorrenti sono stati condannati in solido alle spese del giudizio di legittimità e al versamento dell'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  L'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il contratto definitivo è ammissibile anche in presenza di un'ipoteca sopravvenuta sul bene; il promissario acquirente può chiedere che il giudice disciplini condizioni e modalità del pagamento idonee a garantire l'acquisto libero da vincoli.

• art. 1489 c.c.

  La riduzione del prezzo per onere o vincolo gravante sul bene, una volta accolta e non impugnata sul punto, entra nel giudicato e incide sulla verifica del prezzo effettivamente dovuto ai fini dell'azione ex art. 2932 c.c.

• artt. 1353, 1354, 1362, 1363 c.c.

  Le doglianze sull'interpretazione della clausola contrattuale sono inammissibili se si limitano a contrapporre una diversa lettura del testo senza evidenziare specifiche violazioni dei canoni ermeneutici o un contrasto con il contenuto letterale.

• art. 2697 c.c.

  La parte che contesta l'interpretazione di una clausola e la sua asserita unilateralità deve allegare e dimostrare gli elementi rilevanti; non è sufficiente una mera affermazione difensiva di segno opposto.

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  Il vizio di violazione di legge non può ridursi a una richiesta di nuova interpretazione del contratto, quando la decisione di merito abbia adottato una lettura plausibile della clausola.

• art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c.

  La nullità della sentenza per vizio motivazionale è configurabile solo se la motivazione è mancante, apparente, perplessa, incomprensibile o affetta da irriducibile contraddittorietà, non già per semplice insufficienza argomentativa.

• art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c.

  Il controllo di legittimità sulla motivazione è limitato al minimo costituzionale e non consente di riesaminare il merito o la sufficienza delle valutazioni svolte dal giudice di appello.

• art. 111 Cost.

  La sentenza deve essere motivata, ma il sindacato di legittimità riguarda solo la presenza di una motivazione non meramente apparente o incomprensibile.

• art. 132, comma 2, n. 4 c.p.c.

  La motivazione deve essere presente e intelligibile; solo la sua totale mancanza o apparenza integra nullità rilevabile in cassazione.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Il ricorso è stato trattato in camera di consiglio con il rito camerale previsto dalla norma.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  In caso di rigetto del ricorso sussistono i presupposti per il pagamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• L'interpretazione del contratto è questione di fatto riservata al giudice di merito e, in cassazione, è censurabile solo deducendo specifiche violazioni dei canoni ermeneutici o un percorso argomentativo illogico nei limiti del vizio motivazionale tipizzato.
• Quando una clausola contrattuale è suscettibile di più letture plausibili, non è consentito in cassazione contrapporre una diversa interpretazione a quella accolta dal giudice di merito, se quest'ultima è coerente con il testo e con la comune intenzione dei contraenti.
• Una condizione sospensiva o risolutiva apposta nell'interesse esclusivo di uno dei contraenti può essere da questi rinunciata, anche dopo il mancato avveramento, senza che la controparte possa opporsi.
• La sopravvenuta iscrizione di ipoteca sul bene promesso in vendita non esclude di per sé l'azione ex art. 2932 c.c.; il promissario acquirente può ottenere una pronuncia costitutiva e chiedere che il giudice disciplini il pagamento in modo da assicurare l'acquisto libero da vincoli.
• Se la riduzione del prezzo per la presenza di un vincolo sul bene è passata in giudicato, il giudice del rinvio deve tenerne conto nella verifica dell'effettivo saldo ancora dovuto e della praticabilità dell'esecuzione in forma specifica.
• Il vizio motivazionale deducibile in cassazione richiede una motivazione mancante, apparente o radicalmente incomprensibile; non è sufficiente lamentare che il giudice non abbia compiuto tutti gli approfondimenti probatori auspicati dalla parte.
• È inammissibile in cassazione la censura che introduca una questione nuova, non trattata nella sentenza impugnata e non specificamente allegata come dedotta nei gradi di merito.

Come è indicizzato