Sentenza del 27/03/2019 n. 1368 - Comm. Trib. Prov. Caserta

Esito

La controversia

La controversia riguarda la determinazione del valore venale in comune commercio di un'area fabbricabile ai fini dell'IMU. La questione consiste nello stabilire quali criteri utilizzare quando non esiste un valore direttamente riferibile al terreno oggetto di stima e come comportarsi, invece, quando il prezzo o il valore del terreno sia già determinato, ad esempio mediante un prezzo di acquisto certo.

La decisione

La sentenza afferma che, in assenza di un valore direttamente riferibile all'area, il valore venale può essere determinato considerando la zona territoriale, l'indice di edificabilità, la destinazione d'uso, gli eventuali costi di adattamento del terreno e i prezzi medi di mercato relativi ad aree con caratteristiche analoghe. Se, invece, il terreno è stato direttamente posto in vendita o il suo valore è determinabile mediante parametri certi e predeterminati, come il prezzo di acquisto, tale valore costituisce di per sé il valore venale in comune commercio.

Norme richiamate

• Disciplina IMU sul valore venale delle aree fabbricabili

  Ai fini dell'imposta, la base imponibile delle aree fabbricabili deve riflettere il valore venale in comune commercio, determinato sulla base di elementi oggettivi e verificabili.

Massime di principio

• Per stimare fiscalmente un'area fabbricabile occorre considerare le sue caratteristiche urbanistiche ed economiche concrete, non un valore astratto o meramente presuntivo.
• In assenza di un prezzo specifico, possono essere utilizzati criteri comparativi: ubicazione, edificabilità, destinazione urbanistica, costi di trasformazione e prezzi di aree analoghe.
• Quando esiste un prezzo di acquisto certo e attendibile, oppure un valore direttamente risultante da una vendita, questo può essere assunto come valore venale senza ricorrere a ulteriori stime comparative.
• L'amministrazione finanziaria deve motivare la valutazione dell'area utilizzando parametri coerenti, verificabili e riferiti alla situazione concreta del terreno.
• Il contribuente può contestare una stima fondata soltanto su valori generici o tabellari se dimostra che il prezzo effettivo o le caratteristiche specifiche dell'area indicano un valore diverso.