Cassazione Civile, Ordinanza n. 00194/2023 del 05/01/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di locazione commerciale concluso per un immobile con canone mensile pattuito e con versamento iniziale di una somma qualificata in parte come prima mensilità e in parte come deposito cauzionale. I locatori agirono per la convalida di sfratto per morosità, assumendo il mancato pagamento dei canoni; il conduttore si oppose e propose domanda riconvenzionale per la restituzione della somma versata a titolo di cauzione. In primo grado venne dichiarata la risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore, fu riconosciuto un credito dei locatori per i canoni dovuti fino a una certa data, ma fu anche disposta la restituzione del deposito cauzionale al conduttore e rigettata la domanda dei locatori di risarcimento del danno da lucro cessante per i canoni non percepiti fino alla scadenza naturale del rapporto. In appello i locatori ottennero solo in parte riforma: la Corte territoriale confermò la restituzione della cauzione sul presupposto che l’immobile non avesse riportato danni, ma riconobbe un risarcimento per lucro cessante limitato a sei mensilità, ritenendo non collegabile all’inadempimento del conduttore la perdita dei canoni fino alla scadenza naturale del contratto. Con il ricorso per cassazione i locatori dedussero, con due motivi, violazione e falsa applicazione dell’art. 1460 c.c., dell’art. 27, comma 8, L. 392/1978 e della clausola contrattuale sul deposito cauzionale, sostenendo che la sola proposizione della domanda riconvenzionale di risarcimento danni fosse sufficiente a paralizzare la restituzione della cauzione; con il secondo motivo censurarono la limitazione del danno da lucro cessante alle sole sei mensilità, affermando che spettassero integralmente i canoni non riscossi fino al termine del rapporto.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto entrambi i motivi di ricorso, cassando la sentenza impugnata e rinviando alla Corte di appello di Bari in diversa composizione anche per la liquidazione delle spese. La Corte ha affermato che il deposito cauzionale nel contratto di locazione garantisce il locatore per l’adempimento di tutti gli obblighi del conduttore, compreso il risarcimento del danno da lucro cessante, sicché la sua restituzione non può essere disposta se il locatore abbia chiesto l’attribuzione, totale o parziale, della somma a copertura di specifici danni o importi non pagati. Ha inoltre ritenuto errata la limitazione del risarcimento ai soli sei mesi di preavviso, osservando che, in caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il locatore non inadempiente ha diritto a quanto avrebbe conseguito se il contratto fosse stato adempiuto, detraendo solo l’utile effettivamente ricavato o ricavabile con l’ordinaria diligenza nel periodo tra la risoluzione anticipata e la scadenza convenzionale.

Norme richiamate

• art. 1460 c.c.

  richiamato come norma invocata nel primo motivo, ma la Corte decide soprattutto sul regime della cauzione quale garanzia per i danni e non sullo specifico profilo dell’eccezione di inadempimento

• art. 1453 c.c.

  richiamato nel secondo motivo come base della domanda risarcitoria conseguente alla risoluzione per inadempimento

• art. 1223 c.c.

  usato per fondare il criterio di liquidazione del danno da lucro cessante, cioè il pregiudizio da mancato guadagno conseguenza immediata e diretta dell’inadempimento

• art. 27, comma 8, L. 27 luglio 1978, n. 392

  richiamato in relazione al preavviso di recesso di sei mesi; la Corte esclude che tale parametro limiti automaticamente il danno risarcibile alla sola misura del preavviso

• art. 1590, comma 1, c.c.

  richiamato per escludere che la restituzione della cauzione dipenda solo dall’assenza di danni materiali all’immobile

• art. 1227 c.c.

  evocato dal controricorrente, ma la Corte afferma che la relativa valutazione non è apprezzabile in sede di legittimità sulla base dei fatti prospettati

• art. 380-bis c.p.c.

  richiamato per il procedimento camerale e per le memorie depositate

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  indicato quale parametro dei motivi di ricorso per violazione di legge

Massime di principio

• Nel contratto di locazione, il deposito cauzionale ha funzione di garanzia generale dell’adempimento di tutti gli obblighi del conduttore, legali e contrattuali, e non soltanto della riconsegna dell’immobile in buono stato; pertanto può essere trattenuto anche a copertura di danni diversi da quelli materiali alla cosa locata, purché il locatore chieda giudizialmente l’attribuzione della somma a tale titolo.
• La restituzione del deposito cauzionale non è automatica per il solo fatto che non risultino danni all’immobile: occorre verificare se il locatore abbia domandato la compensazione o l’imputazione della cauzione a specifici crediti risarcitori o a somme rimaste insolute.
• In caso di risoluzione della locazione per inadempimento del conduttore, il locatore non inadempiente ha diritto al risarcimento del danno da lucro cessante commisurato ai canoni che avrebbe percepito fino alla scadenza del rapporto, salvo detrazione dell’utile effettivamente conseguito o conseguibile con l’ordinaria diligenza nel periodo considerato.
• Il danno da mancata disponibilità dell’immobile non può essere limitato, in via automatica, al solo periodo di preavviso di recesso previsto dalla disciplina legale o contrattuale, se l’inadempimento ha determinato la cessazione anticipata del rapporto e la perdita dei canoni fino alla scadenza convenzionale.

Come è indicizzato