Cassazione Civile, Sentenza n. 921/2023 del 13/01/2023

Esito

La controversia

La ricorrente impugnava le delibere condominiali che avevano deciso la ristrutturazione della facciata comprendente i terrazzini aggettanti in cemento armato e la ripartizione delle relative spese, deducendo la nullità per impossibilità e illiceità dell'oggetto nella parte in cui le opere erano state progettate e dirette con atti tecnici sottoscritti da un geometra (violazione dell'art. 16, lett. m) r.d. 11/2/1929 n.274 e relativa competenza degli ingegneri per strutture in cemento armato) e per mancanza delle denunce/autorizzazioni edilizie richieste (art. 4 legge 5/11/1971 n.1086). In primo grado il Tribunale aveva dichiarato la nullità delle delibere; la Corte d'appello l'aveva solo parzialmente confermata limitando la nullità all'affidamento della direzione lavori al geometra e alla ripartizione della spesa, omettendo di valutare compiutamente gli altri profili di nullità prospettati. In cassazione la ricorrente ha dedotto plurimi motivi relativi alla non valutazione da parte della Corte d'appello dei vizi di nullità dell'oggetto e della eventuale contrarietà a norme imperative e alla mancata verifica di autorizzazioni edilizie.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto i primi quattro motivi di ricorso (connessi alla nullità per impossibilità/illiceità dell'oggetto e alla mancata verifica delle competenze professionali e delle autorizzazioni edilizie), ha assorbito il quinto motivo e ha cassato la sentenza impugnata nella parte relativa ai motivi accolti. Ha disposto il rinvio alla Corte d'appello di Cagliari, sezione di Sassari, in diversa composizione, perché proceda alle verifiche non svolte (se effettivamente le relazioni tecniche e la direzione fossero state affidate a un geometra, se le opere rientrassero nella competenza del geometra o richiedessero ingegnere, se le opere dovessero qualificarsi come manutenzione straordinaria o ristrutturazione ai fini del D.P.R. n.380/2001 art.6, e se fossero state rispettate le denunce/permessi edilizi). La Corte di Cassazione ha rinviato anche per le statuizioni sulle spese di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1137 cod. civ.

  Riconosciuta la residua operatività della categoria della nullità delle deliberazioni condominiali per vizi radicali dell'oggetto (impossibilità materiale o giuridica, illiceità), anche dopo le riforme; l'assemblea può deliberare solo in materia di beni e servizi comuni e non può con metodo maggioritario incidere su diritti esclusivi.

• r.d. 11 febbraio 1929, n. 274, art. 16, lett. m) (e lett. l))

  Stabilisce la competenza professionale: i geometri hanno competenze limitate e non sono titolati, in linea generale, a progettare o dirigere lavori che comportino strutture in cemento armato, competenza riservata agli ingegneri; eventuali eccezioni sono molto limitate.

• legge 5 novembre 1971, n. 1086, art. 4

  le opere … devono essere denunciate dal costruttore all'ufficio del genio civile, competente per territorio, prima del loro inizio

  La norma impone obblighi di denuncia/assenso per determinate opere; la mancanza di tali denunce può integrare un vizio di contrarietà a norma imperativa e quindi contributiva alla nullità del contratto di appalto o della delibera fondata su di esso.

• art. 63 disp. att. cod. civ. (formulazione ratione temporis)

  Norma sulla ripartizione delle spese condominiali; la Corte ha ritenuto che la questione dell'applicabilità alla spesa per interventi su parti di proprietà esclusiva dipende dal primo accertamento sulla nullità dell'oggetto e quindi è stata assorbita dal pronunciamento sulla nullità.

• artt. 1316 e 1418 cod. civ.

  Riguardano la capacità di disporre e la validità del negozio giuridico: erano evocati per sostenere che la volontà assembleare non può sanare una nullità derivante da violazione di norme imperative.

• D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, art. 6

  Norme tecniche e classificazione degli interventi edilizi (manutenzione straordinaria, ristrutturazione, ecc.); la qualificazione dell'intervento è rilevante per stabilire obblighi autorizzativi e la legittimità del procedimento.

• art. 112 cod. proc. civ.

  Richiama il dovere del giudice di pronunciarsi su tutte le questioni rilevanti per la decisione; la Corte ha ritenuto che la Corte d'appello non abbia adeguatamente esaminato profili decisivi, giustificando il rinvio.

• art. 360 c.p.c., comma 1, n. 4 e n. 5

  Norme di legittimità che consentono la cassazione per violazione di legge e per omessa o insufficiente motivazione; la Cassazione ha ritenuto fondati i motivi che censuravano l'omessa verifica di profili normativi essenziali.

• Sentenza S.U. n. 9839 del 14/04/2021

  Giurisprudenza di legittimità che ha precisato che la riforma non ha estromesso completamente la categoria delle nullità dalle deliberazioni condominiali: restano ipotesi residue di nullità per vizi radicali dell'oggetto (impossibilità/illiceità).

Massime di principio

• La categoria della nullità delle delibere condominiali per impossibilità o illiceità dell'oggetto rimane operativa: delibere che incidono su diritti esclusivi o che violano norme imperative possono essere nulle anche dopo le riforme.
• L'assemblea condominiale può decidere solo su beni e servizi comuni; interventi che riguardano parti in proprietà esclusiva richiedono, di regola, il consenso dei singoli proprietari e non possono essere imposti con la maggioranza assembleare.
• Se le opere comportano strutture in cemento armato, va verificata la competenza professionale degli incaricati (ingegnere vs geometra): l'affidamento a figura non competente può rilevare ai fini della nullità dell'appalto e della delibera che lo autorizza.
• La mancanza di denunce o permessi richiesti dalle norme edilizie (es. obbligo di denuncia al genio civile) può rendere il contratto d'appalto e le delibere connesse contrari a norme imperative e quindi nulli.
• La ripartizione delle spese per interventi su parti di proprietà esclusiva non è automatica: occorre accertare la natura dell'opera e la titolarità della spesa; questioni di questo tipo possono essere assorbite da precedenti accertamenti di nullità dell'oggetto.
• La nullità per vizio di legge è rilevabile d'ufficio e non è sanata dal voto favorevole dei condomini; pertanto la volontà assembleare non può sempre sanare violazioni di norme imperative.
• Se un giudice di appello omette di esaminare profili decisivi indicati dalle parti, la Corte di Cassazione può cassare la decisione e rinviare per un nuovo esame; pertanto è essenziale che il giudice di merito motivi e verifichi tutti i profili normativi rilevanti.