Sentenza del 03/12/2018 n. 2804 - Comm. Trib. Reg. Emilia Romagna

Esito

La controversia

Il ricorrente ha contestato l'utilizzo dei valori dell'Osservatorio del mercato immobiliare (OMI) come parametro automatico e generalizzato per rideterminare il valore dell'immobile e recuperare una maggiore imposta di registro. I valori OMI costituiscono infatti soltanto elementi indicativi e devono essere rapportati alle caratteristiche concrete del bene, quali ubicazione, consistenza, stato di conservazione, destinazione, qualità e condizioni della compravendita. Non è ammissibile un'accettazione acritica dei dati OMI senza una specifica contestualizzazione.

La decisione

La pretesa dell'Ufficio è stata ritenuta non adeguatamente motivata, poiché i valori OMI non possono essere applicati indistintamente né costituire, da soli, prova sufficiente del maggior valore dell'immobile. L'Ufficio deve spiegare il metodo di determinazione del valore e collegare le risultanze OMI alle caratteristiche specifiche del bene ceduto. In mancanza di tale motivazione e contestualizzazione, l'accertamento del maggior valore è nullo o comunque illegittimo.

Norme richiamate

• Normativa sull'imposta di registro e sulla determinazione del valore degli immobili

  Il valore dell'immobile ai fini dell'imposta di registro deve essere determinato in relazione alle caratteristiche concrete del bene e non può derivare dall'applicazione automatica di valori statistici o indicativi.

• Obbligo di motivazione dell'atto impositivo

  L'Amministrazione finanziaria deve illustrare le ragioni della rettifica e fornire una motivazione concreta, specifica e comprensibile, collegando gli elementi utilizzati alla fattispecie verificata.

• Valori OMI dell'Osservatorio del mercato immobiliare

  I valori OMI hanno natura indicativa e costituiscono uno strumento di supporto, ma non possono essere utilizzati come parametro automatico, esclusivo o indistintamente applicabile per accertare il valore di ogni immobile.

Massime di principio

• I valori OMI non sono prove automatiche del valore di mercato di un immobile, ma soltanto indicatori da valutare insieme agli ulteriori elementi del caso concreto.
• Un accertamento fondato sui valori OMI deve spiegare perché quei valori siano applicabili proprio all'immobile verificato e deve considerare le sue specifiche caratteristiche.
• L'accettazione acritica dei dati OMI, priva di una concreta analisi comparativa e contestuale, può comportare l'illegittimità o la nullità dell'accertamento.
• In situazioni analoghe, il contribuente può contestare l'atto evidenziando le differenze tra l'immobile oggetto della verifica e i parametri OMI utilizzati dall'Ufficio.
• L'Amministrazione deve fornire una motivazione individualizzata: non è sufficiente richiamare genericamente le quotazioni OMI o indicare un valore medio senza ulteriori riscontri.