Cassazione Civile, Ordinanza n. 28228/2024 del 04/11/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita immobiliare concluso tra una promissaria acquirente e due promittenti venditori. L'acquirente aveva versato una caparra confirmatoria di euro 170.000 e sosteneva che i venditori si fossero resi inadempienti perché non si erano presentati davanti al notaio nei giorni fissati per il rogito definitivo, chiedendo la declaratoria di recesso e la condanna alla restituzione del doppio della caparra. I venditori, invece, deducevano che l'inadempiente fosse la promissaria acquirente, la quale non aveva pagato il residuo prezzo e aveva prospettato l'ingresso di un terzo acquirente senza aver ritualmente effettuato la nomina nei termini di legge; chiedevano quindi la ritenzione della caparra e, in subordine, la risoluzione del preliminare per inadempimento della promissaria acquirente. Il Tribunale aveva accolto la domanda dell'acquirente ritenendo inadempienti i venditori; la Corte d'appello ha riformato, dichiarando risolto il preliminare per inadempimento della promissaria acquirente e attribuendo la caparra ai venditori. In cassazione la ricorrente ha denunciato: 1) violazione degli artt. 2969 c.c. e 345, comma 2, c.p.c., sostenendo che l'eccezione relativa alla tardiva/mancata nomina del terzo fosse nuova in appello; 2) violazione degli artt. 2968 e 1375 c.c. e vizio di motivazione, assumendo che i venditori avessero rinunciato a far valere la decadenza dalla nomina del terzo perché avevano proseguito le trattative senza contestarla; 3) violazione degli artt. 2697 e 1453 c.c. e degli artt. 115 e 116 c.p.c., lamentando che fosse stato trascurato l'asserito inadempimento dei venditori per mancata comparizione al notaio. La Corte di cassazione ha escluso che in appello fosse stata proposta una nuova eccezione: il tema della nomina del terzo era già stato introdotto in primo grado e la Corte territoriale aveva correttamente ritenuto che mancasse una rituale nomina del terzo ai sensi dell'art. 1402 c.c. Prima del rogito non erano pervenute né la dichiarazione di nomina né l'accettazione del terzo, e nelle comunicazioni tra le parti la stipula era sempre riferita alla sola promissaria acquirente. Escluso l'inadempimento dei venditori per il rifiuto di contrarre con un soggetto non ritualmente nominato, è stato confermato l'inadempimento della promissaria acquirente e quindi la legittimità della risoluzione del contratto con ritenzione della caparra da parte dei venditori.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso, confermando la sentenza della Corte d'appello di Salerno che aveva riformato la decisione di primo grado. È stata quindi confermata la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento della promissaria acquirente e la conseguente attribuzione della caparra confirmatoria ai promittenti venditori a titolo risarcitorio. Le spese del giudizio di legittimità sono state poste a carico della ricorrente, con ulteriore contributo unificato ove dovuto.

Norme richiamate

• art. 1402 c.c.

  Nel preliminare stipulato per sé o per persona da nominare, la dichiarazione di nomina del terzo e la relativa accettazione devono intervenire ritualmente prima della stipula definitiva; in mancanza, il promittente venditore non è tenuto a contrarre con il terzo non nominato.

• art. 2969 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente in tema di eccezioni; la Corte esclude la novità dell'eccezione in appello perché il tema era già stato dedotto in primo grado.

• art. 345, comma 2, c.p.c.

  La deduzione in appello non integra eccezione nuova vietata quando si limita a riproporre una contestazione già introdotta in primo grado su fatti già oggetto di giudizio.

• art. 2968 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente per sostenere la rinuncia alla decadenza; la Corte non ravvisa elementi idonei a desumere una rinuncia dei promittenti venditori alla tempestività della nomina.

• art. 1375 c.c.

  Invocato in relazione alle trattative e al comportamento delle parti; la Corte non vi ravvisa una condotta incompatibile con la contestazione della mancata nomina del terzo.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente sul riparto dell'onere probatorio; la decisione conferma l'accertamento in fatto della mancata rituale nomina del terzo e dell'inadempimento della promissaria acquirente.

• art. 1453 c.c.

  La risoluzione del preliminare viene confermata per inadempimento della promissaria acquirente, una volta escluso l'inadempimento dei venditori.

• artt. 115 e 116 c.p.c.

  Richiamati per contestare la valutazione delle prove; la Corte non accoglie la censura perché essa mira in sostanza a ottenere una diversa ricostruzione del fatto già svolta dal giudice di merito.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  È stato dato atto dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Nel contratto preliminare stipulato per sé o per persona da nominare, il promittente venditore può opporre la mancata rituale nomina del terzo e la relativa accettazione, se tali adempimenti non risultano effettuati nei termini e con le forme richieste.
• La deduzione in appello di un profilo difensivo fondato sulla mancata nomina del terzo non è eccezione nuova quando il fatto storico era già stato introdotto e contestato nel giudizio di primo grado.
• La mera prosecuzione delle trattative o il differimento del rogito non equivalgono, di per sé, a rinuncia del promittente venditore a far valere la decadenza o la mancata nomina del terzo, in assenza di un comportamento univoco incompatibile con tale eccezione.
• Quando venga escluso l'inadempimento del promittente venditore fondato sul rifiuto di contrarre con un soggetto non ritualmente nominato, può restare configurato l'inadempimento della promissaria acquirente per mancata conclusione del definitivo e mancato pagamento del residuo prezzo.
• In sede di legittimità non è consentito trasformare la censura di violazione di legge o di vizio motivazionale in una richiesta di nuova valutazione del compendio probatorio e dei fatti già accertati dal giudice di merito.

Come è indicizzato