Sentenza n. 9709/2026 - Roma, Sezione 2B

Esito

La controversia

La società impugnava l'ordine di demolizione adottato da Roma Capitale con riferimento a opere realizzate su un immobile edificato in forza di una concessione edilizia. Con il primo motivo deduceva eccesso di potere per difetto di istruttoria e violazione degli artt. 31 e 34 d.P.R. 380/2001, sostenendo che le opere avrebbero dovuto essere qualificate come interventi in parziale difformità dal titolo edilizio, soggetti all'art. 34, e non come interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire; aggiungeva che il frazionamento delle unità immobiliari e la diversa distribuzione degli spazi interni sarebbero stati realizzabili mediante SCIA ai sensi dell'art. 22 d.P.R. 380/2001. Con il secondo motivo deduceva eccesso di potere per difetto di istruttoria e violazione dell'art. 34 d.P.R. 380/2001, sostenendo che la demolizione di parti prive di autonomia strutturale rispetto alle porzioni legittime avrebbe richiesto una preventiva verifica tecnica sull'eventuale pregiudizio per le parti conformi e l'applicazione della fiscalizzazione dell'abuso. Nel corso del giudizio la società presentava un'istanza di permesso di costruire in sanatoria ex art. 36 d.P.R. 380/2001, successivamente respinta da Roma Capitale.

La decisione

Il TAR ha respinto il ricorso. Ha ritenuto che le opere contestate, consistenti nell'ampliamento della superficie delle singole unità abitative mediante chiusura di spazi condominiali e terrazze, avessero modificato impieghi e conformazioni dell'immobile, dando luogo a un organismo edilizio sostanzialmente diverso da quello assentito. Per la loro realizzazione sarebbe stato necessario un nuovo titolo edilizio; pertanto non erano riconducibili alla fattispecie degli interventi in parziale difformità di cui all'art. 34, ma legittimavano l'ordine demolitorio ex art. 31. Il giudice ha escluso che le opere potessero essere valutate atomisticamente, richiamando il principio secondo cui l'abuso deve essere esaminato nella sua globalità per evitare frammentazioni artificiose dell'intervento. Ha inoltre respinto la censura relativa alla fiscalizzazione: la verifica dell'impossibilità di demolire senza pregiudizio per le parti conformi riguarda la fase esecutiva dell'ordine di demolizione, non quella di adozione dell'ordinanza, e grava sul privato l'onere di dimostrare rigorosamente tale impossibilità. Nel caso concreto la società non aveva fornito tale prova. La domanda cautelare era stata dichiarata improcedibile in precedenza per sopravvenuto difetto di interesse. La società è stata condannata alle spese processuali, liquidate in favore di Roma Capitale in euro 3.000, oltre accessori di legge.

Norme richiamate

• art. 31 d.P.R. 380/2001

  La disposizione è stata ritenuta applicabile alle opere realizzate senza il necessario nuovo titolo edilizio e consente l'ordine di demolizione.

• art. 34 d.P.R. 380/2001

  La disciplina degli interventi in parziale difformità non si applica quando l'intervento complessivo modifica l'organismo edilizio in modo sostanziale; la fiscalizzazione e la verifica dell'impossibilità di demolizione senza pregiudizio per le parti conformi riguardano la fase esecutiva.

• art. 22 d.P.R. 380/2001

  Il richiamo alla SCIA per frazionamento e diversa distribuzione interna non esclude la necessità di valutare unitariamente l'intervento complessivo abusivo.

• art. 36 d.P.R. 380/2001

  L'istanza di permesso di costruire in sanatoria presentata nel corso del giudizio è stata respinta dall'amministrazione, senza incidere sull'esito di rigetto del ricorso.

• art. 73 c.p.a.

  È richiamato in relazione al deposito, da parte dell'amministrazione, di documentazione e memoria nei termini processuali.

Massime di principio

• La qualificazione di un abuso edilizio deve essere effettuata considerando la globalità delle opere realizzate e l'intervento nel suo complesso, senza scomporlo atomisticamente, così da impedire frammentazioni artificiose dirette a eludere il titolo edilizio necessario.
• Quando le opere abusive ampliano la superficie delle unità immobiliari mediante la chiusura di spazi condominiali o terrazze e determinano un organismo edilizio diverso da quello assentito, esse non sono riconducibili alla mera parziale difformità dal titolo, ma richiedono un nuovo titolo edilizio e possono essere sanzionate con l'ordine di demolizione previsto dall'art. 31 d.P.R. 380/2001.
• La verifica dell'impossibilità di demolire l'abuso senza pregiudizio per le parti dell'edificio conformi al titolo edilizio attiene alla fase esecutiva dell'ordine di demolizione e non costituisce, di regola, un presupposto dell'adozione dell'ordinanza demolitoria.
• L'onere di dimostrare in modo rigoroso l'oggettiva impossibilità di demolire le opere abusive senza pregiudicare le parti conformi dell'edificio grava sul privato che invoca la fiscalizzazione dell'abuso.

Come è indicizzato