Sentenza del 19/03/2019 n. 385 - Comm. Trib. Reg. per la Liguria

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate aveva rettificato il valore dichiarato per la cessione di due locali ad uso ufficio, complessivamente di circa 642 mq, siti in Genova, ritenendo incongruo il corrispettivo di 1.510.000 euro e determinando un maggior valore mediante il metodo comparativo pluriparametrico MCA, basato su compravendite di immobili ritenuti similari. La contribuente contestava la nullità dell'avviso per carenza di motivazione, poiché non erano stati allegati gli atti notarili dei beni comparabili, né erano state adeguatamente indicate le loro caratteristiche, i criteri di selezione e i parametri correttivi utilizzati per rendere omogenei immobili di dimensioni e caratteristiche molto diverse.

La decisione

La Commissione Tributaria Regionale di Genova ha rigettato l'appello dell'Agenzia e confermato la sentenza di primo grado favorevole alla contribuente. Ha ritenuto che la motivazione dell'avviso fosse insufficiente e tale da comportarne la nullità, perché gli atti di compravendita utilizzati per la comparazione non erano stati allegati o comunque messi a disposizione della contribuente. Inoltre, gli immobili comparabili avevano superfici molto inferiori rispetto ai 642 mq oggetto di verifica e l'Ufficio non aveva spiegato adeguatamente come le differenze fossero state compensate mediante parametri correttivi. Mancava anche la documentazione relativa alle caratteristiche tecniche ed economiche dei beni confrontati, impedendo il controllo dei calcoli e della stima. L'appello è stato quindi respinto e l'Agenzia è stata condannata al pagamento di 1.500 euro di spese di lite, oltre accessori.

Norme richiamate

• Articolo 52 del D.P.R. 131/1986

  La motivazione dell'avviso di rettifica e liquidazione del valore ai fini dell'imposta di registro deve consentire al contribuente di comprendere i presupposti della maggiore pretesa. Quando l'avviso richiama atti o dati esterni essenziali, questi devono essere allegati, comunicati o comunque già conosciuti dal contribuente; in mancanza, l'atto può essere dichiarato nullo.

• Articolo 15 del D.Lgs. 546/1992

  Rileva, insieme all'articolo 91 c.p.c., ai fini della regolazione delle spese del giudizio tributario secondo il principio della soccombenza.

• Articolo 91 del codice di procedura civile

  La parte soccombente deve normalmente rimborsare le spese di lite alla parte vittoriosa, salvo motivi di compensazione o deroga adeguatamente giustificati.

• Legge 1089/1939

  Il vincolo storico-artistico gravante sugli immobili è stato considerato una caratteristica incidente negativamente sul valore, poiché limita gli interventi e l'autonomia del proprietario.

Massime di principio

• Un avviso di rettifica del valore immobiliare deve indicare in modo verificabile il procedimento seguito, i beni comparabili selezionati, le loro caratteristiche e i criteri utilizzati per correggere le differenze rispetto all'immobile accertato.
• Se la motivazione richiama atti notarili, perizie o altri documenti essenziali non conosciuti dal contribuente, tali documenti devono essere allegati all'atto o messi concretamente a disposizione; altrimenti può configurarsi un vizio di motivazione sanzionato con la nullità.
• Il metodo comparativo non è automaticamente valido solo perché fondato su compravendite reali: i beni utilizzati devono essere sufficientemente omogenei e l'Ufficio deve spiegare come sono state trattate differenze rilevanti di superficie, ubicazione, stato, destinazione, vincoli e caratteristiche costruttive.
• Per immobili con caratteristiche eccezionali o non ordinarie, i valori medi OMI o comparabili molto diversi possono non rappresentare adeguatamente il valore di mercato; occorre una motivazione rafforzata e una stima coerente con la peculiarità del bene.
• La contribuente può contestare efficacemente la rettifica dimostrando non solo la mancata allegazione dei comparabili, ma anche l'assenza di omogeneità tra gli immobili confrontati e l'incidenza di elementi negativi sul reale valore di mercato.