Sentenza del 21/09/2015 n. 3979 - Comm. Trib. Reg. per la Lombardia

Esito

La controversia

Il contribuente ha impugnato l'accertamento IRPEF 2007 con cui l'Amministrazione aveva contestato l'omessa dichiarazione di un canone annuo di locazione pari a 7.800 euro. Il ricorrente sosteneva che il contratto, originariamente previsto da agosto 2006 ad agosto 2007, si fosse risolto anticipatamente il 1° gennaio 2007 per effetto della disdetta comunicata dal conduttore con raccomandata dell'8 gennaio 2007 e che, da tale momento, non avesse più percepito i canoni. Contestava inoltre il mancato ordine al conduttore di esibire le scritture contabili attestanti il mancato pagamento. L'Ufficio sosteneva invece che la cessazione anticipata non fosse stata adeguatamente provata, anche perché non erano state registrate la risoluzione né pagata la relativa imposta di registro.

La decisione

La Commissione ha rigettato l'appello e confermato integralmente la sentenza di primo grado e l'accertamento fiscale. Ha ritenuto insufficienti la sola lettera di disdetta e l'assenza di prova della sua effettiva notifica, rilevando inoltre l'omessa registrazione della risoluzione anticipata e il mancato pagamento dell'imposta dovuta. In assenza di prova idonea della cessazione, il contratto è stato considerato produttivo di effetti fino alla naturale scadenza di agosto 2007, con conseguente legittimità dell'accertamento del maggior reddito locativo. È stata inoltre negata l'esibizione esplorativa di documenti da parte del terzo. Il contribuente è stato condannato al pagamento delle spese del grado, liquidate in 800 euro omnicomprensivi.

Norme richiamate

• Norme sull'imposta di registro applicabile alla risoluzione anticipata dei contratti di locazione

  La mancata registrazione della risoluzione anticipata e il mancato pagamento della relativa imposta costituiscono elementi che, insieme alla carenza di ulteriori prove, hanno contribuito a ritenere il contratto efficace fino alla scadenza naturale ai fini dell'accertamento del reddito.

• Regole sull'onere della prova in materia tributaria

  Il contribuente che sostiene la cessazione anticipata del rapporto locatizio e l'inesistenza dei canoni deve fornire prova concreta e attendibile del fatto estintivo, inclusa la prova della ricezione o notificazione della disdetta.

• Cassazione civile, sentenza n. 5908/2004

  L'ordine giudiziale di esibizione di documenti nella disponibilità di un terzo è uno strumento discrezionale e residuale; non può essere utilizzato per colmare l'inerzia della parte o per svolgere indagini meramente esplorative quando la prova avrebbe potuto essere acquisita con ordinari mezzi probatori.

Massime di principio

• Per contestare un reddito locativo riferito all'intera durata contrattuale, non è sufficiente dichiarare che il contratto è cessato anticipatamente: occorre dimostrare in modo documentale la disdetta, la sua ricezione e la data effettiva di cessazione.
• La registrazione tempestiva della risoluzione anticipata e il pagamento dell'imposta di registro rafforzano la prova della cessazione; la loro omissione può costituire un elemento contrario, soprattutto se mancano altre prove affidabili.
• In assenza di prova certa della risoluzione, ai fini fiscali il contratto può essere considerato produttivo di reddito fino alla scadenza pattuita, anche se il locatore afferma di non aver percepito i canoni.
• Le lettere di disdetta prive di ricevuta, attestazione di consegna o altra prova della notifica possono essere ritenute insufficienti a dimostrare la cessazione del rapporto.
• La richiesta al giudice di ordinare a un terzo l'esibizione di documenti non può sostituire l'attività probatoria della parte e deve essere specifica, necessaria e non meramente esplorativa.