Cassazione Civile, Sentenza n. 22592/2020 del 16/10/2020

Esito

La controversia

Due acquirenti avevano convenuto in giudizio la mediatrice intervenuta nell’acquisto del loro appartamento, sostenendo che avesse omesso di informarli di irregolarità urbanistiche relative alla trasformazione di un sottotetto in abitazione. Per ottenere la sanatoria avevano dovuto sostenere rilevanti esborsi e chiedevano la restituzione della provvigione. Il Tribunale di Milano, con sentenza n. 160 del 3 maggio 2012, aveva accolto la domanda; la Corte d’Appello di Milano, con sentenza n. 4715 depositata il 10 dicembre 2015, aveva accolto l’appello della mediatrice, condannando gli acquirenti a restituire quanto percepito in esecuzione provvisoria e a rimborsare le spese dei due gradi. Con il primo motivo di ricorso per cassazione gli acquirenti denunciavano violazione degli artt. 1759, 1175 e 1176 c.c. e degli artt. 2 e 6 della L. n. 39/1989, sostenendo che la diligenza professionale del mediatore dovesse comprendere la verifica della regolarità urbanistica dell’immobile. Con il secondo motivo, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., lamentavano omesso esame di fatti decisivi e contraddittorietà della motivazione: il possesso da parte della mediatrice dell’atto di acquisto di un’altra unità dello stesso complesso, una relazione commerciale tra la sua agenzia e l’impresa che aveva eseguito i lavori e l’acquisto e successiva rivendita, da parte della mediatrice, di un’altra unità interessata da irregolarità analoghe.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Il primo motivo è stato ritenuto infondato: il mediatore non è tenuto, in assenza di uno specifico incarico, a svolgere indagini tecniche o giuridiche sulla regolarità urbanistica; risponde però se omette di comunicare circostanze conosciute o conoscibili con la comune diligenza professionale, fornisce informazioni non verificate o non adempie a uno specifico incarico di verifica. Nel caso concreto, la Corte d’appello aveva accertato che l’irregolarità era emersa solo dopo l’intervento dell’ufficio comunale, successivo alle vicende di acquisto e rivendita, e che non era stato provato né che la mediatrice conoscesse o potesse agevolmente conoscere l’irregolarità né che avesse ricevuto un incarico specifico di verifica. Il secondo motivo è stato dichiarato inammissibile: gli elementi indicati dai ricorrenti erano stati esaminati dalla Corte territoriale e la censura mirava a contestarne la valutazione, non a denunciare l’omesso esame di un fatto decisivo nei limiti consentiti dall’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c. I ricorrenti sono stati condannati, in solido, alle spese del giudizio di legittimità e del procedimento ex art. 373 c.p.c., liquidate complessivamente in Euro 3.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre spese generali e accessori. La Corte ha escluso la condanna per responsabilità aggravata ex art. 96 c.p.c. e ha dato atto dei presupposti per il versamento dell’ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1759 c.c.

  In definitiva, reputa il Collegio che una responsabilità del mediatore possa porsi, in ordine alla mancata informazione circa la piena legittimità urbanistica del bene, nei soli casi in cui il mediatore abbia taciuto informazioni e circostanze delle quali era a conoscenza, ovvero abbia riferito circostanze in contrasto con quanto a sua conoscenza, ovvero ancora laddove, sebbene espressamente incaricato di procedere ad una verifica in tal senso da uno dei committenti, abbia omesso di procedere ovvero abbia erroneamente adempiuto allo specifico incarico.

  L’obbligo informativo del mediatore in materia di regolarità urbanistica ricorre quando questi conosca le circostanze rilevanti, riferisca informazioni contrarie a quanto sa, oppure ometta o esegua erroneamente una verifica che gli sia stata specificamente affidata.

• art. 1176 c.c.

  il mediatore immobiliare è responsabile nei confronti del cliente se, conoscendo o potendo conoscere con l’ordinaria diligenza l’esistenza di vizi che diminuiscono il valore della cosa venduta, non ne informi l’acquirente

  La diligenza ordinaria del mediatore professionale comporta di informare l’acquirente dei vizi che diminuiscono il valore del bene e che il mediatore conosce o può conoscere con l’ordinaria diligenza; non comporta, di per sé, indagini tecniche estranee alle competenze professionali esigibili.

• art. 1175 c.c.

  La norma è indicata tra quelle dedotte dai ricorrenti, ma la sentenza non ne offre un’applicazione o interpretazione autonoma.

• artt. 2 e 6 della L. n. 39/1989

  Le disposizioni sono indicate tra quelle dedotte dai ricorrenti, ma la Corte non ne sviluppa un’applicazione o interpretazione autonoma.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  Come traspare in maniera evidente dalle stesse espressioni letterali di cui si fa uso in motivo, la censura indirizzata al giudice di appello non colpisce in realtà un’omissione di valutazione, come invece è consentito dalla novellata previsione di cui al n. 5 dell’art. 360 c.p.c., ma l’erronea considerazione degli elementi di fatto dedotti, e ciò sull’erroneo presupposto che la non corretta valutazione ovvero la contraddittoria motivazione in merito alla stessa, possa riverberarsi in un’omessa valutazione.

  Il motivo previsto dall’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c. consente di denunciare l’omesso esame di un fatto decisivo, non di sollecitare una diversa valutazione di fatti già esaminati né di trasformare la contestazione della valutazione o della motivazione in una denuncia di omissione.

• art. 373 c.p.c.

  Al rigetto del ricorso consegue altresì la condanna al pagamento delle spese del presente giudizio nonchè di quelle sostenute nel procedimento incidentale di sospensione dell’esecuzione della sentenza impugnata ex art. 373 c.p.c., come da dispositivo che segue.

  Nel caso deciso, al rigetto del ricorso consegue la condanna al rimborso anche delle spese sostenute nel procedimento incidentale di sospensione dell’esecuzione della sentenza impugnata.

• art. 96 c.p.c.

  Tuttavia, avuto riguardo alla peculiarità della vicenda ed alla questione di diritto posta con il primo motivo di ricorso, oggetto solo di recente di maggiore chiarificazione da parte del giudice di legittimità, si ritiene che non ricorrano i presupposti per la condanna dei ricorrenti ex art. 96 c.p.c. come invece sollecitato dalla difesa della controricorrente.

  La Corte ha escluso, in ragione della peculiarità della vicenda e della recente chiarificazione della questione giuridica, i presupposti per condannare i ricorrenti per responsabilità aggravata.

• art. 13, commi 1-bis e 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  Poichè il ricorso è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013 ed è rigettato, sussistono le condizioni per dare atto – ai sensi della L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17 (Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato – Legge di stabilità 2013), che ha aggiunto il comma 1-quater del testo unico di cui al D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13 – della sussistenza dell’obbligo di versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.

  In caso di rigetto di un ricorso proposto dopo il 30 gennaio 2013, la Corte dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento dell’ulteriore contributo unificato di importo pari a quello dovuto per l’impugnazione, se dovuto.

Massime di principio

• Il mediatore immobiliare deve comunicare le circostanze relative al bene conosciute o conoscibili con la comune diligenza professionale, ma, in assenza di uno specifico incarico, non è tenuto a compiere indagini tecniche o giuridiche sulla regolarità urbanistica dell’immobile.
• La responsabilità del mediatore per mancata informazione su irregolarità urbanistiche può sussistere se conosce tali irregolarità e le tace, se comunica circostanze incompatibili con quanto sa, oppure se, incaricato specificamente della verifica, omette di svolgerla o la esegue in modo erroneo.
• La conoscibilità dell’irregolarità urbanistica va accertata in concreto in relazione alle informazioni e ai documenti effettivamente accessibili al mediatore e alla loro idoneità a rendere agevolmente rilevabile la difformità; il solo acquisto o la rivendita di un’altra unità immobiliare nello stesso complesso non consente automaticamente di presumere la conoscenza dell’irregolarità relativa al bene intermediato.
• Il motivo di ricorso per cassazione relativo all’omesso esame di un fatto decisivo non può essere utilizzato per contestare la valutazione di fatti che il giudice di merito ha esaminato.

Come è indicizzato