Cassazione Civile, Ordinanza n. 19680/2025 del 16/07/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un preliminare di compravendita immobiliare del 1986, integrato da una scrittura transattiva del 1993, avente ad oggetto un complesso immobiliare con due appartamenti da ultimare e rifinire, nonché il terreno adiacente. Gli originari promissari acquirenti agivano ex art. 2932 c.c. per ottenere il trasferimento coattivo del bene; i promittenti venditori proponevano riconvenzionale di risoluzione per inadempimento e domanda di restituzione dell'immobile. Dopo un primo accoglimento in primo grado, la Corte d'appello in sede di rinvio ha riformato la decisione, ha dichiarato risolto il preliminare per grave inadempimento dei promissari acquirenti e ha ordinato la restituzione degli appartamenti. I ricorrenti hanno proposto cinque motivi: 1) violazione delle regole di interpretazione contrattuale, dell'art. 2932 c.c. e delle norme sulle prove, sostenendo che la Corte di merito avesse errato nel valorizzare la sola scrittura del 1993 e nel ricostruire la volontà comune delle parti come obbligazione alternativa; 2) erronea applicazione della disciplina delle obbligazioni alternative, assumendo che la facoltà di scegliere l'acquisto dell'unità immobiliare unitaria fosse solo una facoltà e non un onere decadenziale; 3) violazione delle norme sulle obbligazioni alternative e del processo civile, contestando che la scelta dei promissari acquirenti fosse stata desunta dalle conclusioni originarie e dalla successiva modifica della domanda; 4) omessa considerazione dell'inadempimento dei promittenti venditori, che non avrebbero collaborato al perfezionamento delle pratiche di sanatoria e frazionamento; 5) errata ricostruzione degli effetti economici dell'accollo del mutuo e della gravità dell'inadempimento, sostenendo che i pagamenti delle rate non fossero dovuti prima del rogito e che, in ogni caso, dovesse riconoscersi la restituzione degli acconti versati. La Corte di cassazione ha ritenuto inammissibili o infondati tutti i motivi, evidenziando che i ricorrenti chiedevano sostanzialmente una diversa ricostruzione in fatto e una diversa interpretazione del contratto, non consentite in sede di legittimità; ha poi ritenuto corretta la lettura della scrittura del 1993 come previsione di una scelta da esercitare entro trenta giorni e, in difetto, della permanenza dell'obbligo di vendita delle due unità separate a sanatoria/frazionamento avvenuti; ha inoltre confermato la valutazione di grave inadempimento dei promissari acquirenti per il mancato pagamento delle rate del mutuo. È stato anche affermato che la restituzione degli acconti non poteva essere disposta d'ufficio in assenza di specifica domanda.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto integralmente il ricorso, confermando la sentenza di appello che aveva dichiarato la risoluzione per inadempimento del preliminare di compravendita e aveva condannato i promissari acquirenti alla restituzione degli appartamenti. La Corte ha escluso che il giudice di rinvio avesse violato i criteri legali di interpretazione contrattuale o le norme sulle obbligazioni alternative, osservando che la censura mirava in realtà a ottenere una nuova valutazione del fatto e del contenuto negoziale. Ha ritenuto corretta la lettura della scrittura transattiva del 1993, secondo cui i promissari acquirenti avrebbero dovuto comunicare entro trenta giorni l'intenzione di acquistare l'unità già concessionata; in mancanza, restava l'obbligo di trasferire le due unità separate una volta completata la sanatoria e il frazionamento. Ha inoltre condiviso la valutazione di gravità dell'inadempimento dei promissari acquirenti per il mancato rimborso delle rate del mutuo e ha precisato che la restituzione degli acconti versati non poteva essere disposta d'ufficio senza una specifica domanda. Le spese del giudizio di legittimità sono state poste a carico dei ricorrenti, con applicazione dell'ulteriore contributo unificato ove dovuto.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  L'azione ex art. 2932 c.c. non può essere accolta quando, secondo la plausibile ricostruzione del contratto, la pretesa traslativa non corrisponde al contenuto negoziale come integrato dalle parti; la censura che mira solo a una diversa ricostruzione del programma contrattuale è inammissibile in cassazione.

• artt. 1285-1291 c.c.

  La disciplina delle obbligazioni alternative è applicabile secondo il tenore delle pattuizioni: nel caso concreto la scrittura del 1993 prevedeva una scelta da comunicare entro un termine, con effetto della mancata comunicazione sulla persistenza dell'assetto obbligatorio successivo.

• art. 1362 c.c.

  L'interpretazione del contratto deve partire dal testo complessivo delle clausole e dalla comune intenzione delle parti; quando la lettera dell'accordo è chiara e univoca, non è consentita una diversa lettura in sede di legittimità.

• artt. 1363 ss. c.c.

  Le regole ermeneutiche devono essere specificamente indicate e violate in modo argomentato; non basta contrapporre una lettura alternativa del negozio a quella adottata dal giudice di merito.

• art. 12 preleggi

  La doglianza sul significato della disciplina non era, in realtà, una censura di errore di diritto, ma una richiesta di diversa ricostruzione del contenuto negoziale.

• art. 115 c.p.c.

  La violazione si configura solo se il giudice pone a base della decisione prove non introdotte dalle parti o disattende il fatto non contestato; non quando attribuisce maggiore forza persuasiva ad alcune prove rispetto ad altre.

• art. 116 c.p.c.

  La valutazione comparativa del materiale probatorio rientra nel potere del giudice di merito e non è sindacabile in cassazione come violazione di legge solo perché il ricorrente preferisce una diversa lettura delle prove.

• art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c.

  Il vizio di omesso esame richiede un fatto storico decisivo non considerato; non è deducibile per contestare la ponderazione complessiva di una pluralità di elementi istruttori già valutati dal giudice di merito.

• art. 1453 c.c.

  La risoluzione per inadempimento è confermata in relazione alla mancata esecuzione dell'obbligo di pagamento delle rate del mutuo, ritenuto grave ai sensi dell'art. 1455 c.c.

• art. 1455 c.c.

  L'inadempimento dei promissari acquirenti è stato ritenuto non di scarsa importanza, perché protratto nel tempo e incidente sull'equilibrio complessivo del contratto.

• art. 1460 c.c.

  L'eccezione di inadempimento non è opponibile quando il giudice accerta che la controparte non era inadempiente alle obbligazioni poste a suo carico e che il ritardo dipendeva da fattori esterni e/o dalla condotta della stessa parte che la invoca.

• art. 2041 c.c.

  Il richiamo alla disciplina dell'arricchimento senza causa non ha inciso sulla decisione, che ha escluso un diverso esito restitutorio in assenza di specifica domanda.

• art. 2043 c.c.

  Il riferimento alla responsabilità aquiliana era meramente evocativo e non ha costituito base decisoria autonoma.

• art. 112 c.p.c.

  Il giudice non può pronunciare d'ufficio la restituzione degli acconti sul prezzo in favore di una parte se tale domanda non è stata specificamente proposta.

• art. 183, commi 5 e 6, c.p.c.

  La modifica delle conclusioni avvenuta oltre i termini processuali rileva ai fini della valutazione della strategia processuale e della coerenza della domanda, ma non consente in cassazione una nuova ricostruzione del fatto.

• art. 380 bis.1 c.p.c.

  La memoria depositata nell'imminenza dell'adunanza camerale non ha inciso sull'esito del ricorso.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  È stato dato atto della sussistenza dei presupposti per l'ulteriore contributo unificato a carico dei ricorrenti, se dovuto.

Massime di principio

• In sede di legittimità, l'interpretazione del contratto è censurabile solo per violazione dei canoni legali di ermeneutica specificamente indicati e con dimostrazione puntuale dello scostamento del giudice di merito; non è ammessa una mera contrapposizione tra letture alternative del regolamento negoziale.
• Quando il testo contrattuale, letto nel suo complesso, esprime in modo chiaro una determinata volontà delle parti, il giudice può valorizzare l'elemento letterale e il comportamento successivo delle parti per ricostruire la comune intenzione, senza che ciò integri di per sé violazione dell'art. 1362 c.c.
• La disciplina delle obbligazioni alternative va applicata secondo la concreta pattuizione: se le parti prevedono una scelta da comunicare entro un termine, la mancata comunicazione può comportare la stabilizzazione dell'assetto obbligatorio successivo delineato dal contratto.
• Il vizio di cui all'art. 360, n. 5 c.p.c. richiede l'omesso esame di un fatto storico decisivo, non la richiesta di una nuova valutazione di una pluralità di elementi probatori già scrutinati dal giudice di merito.
• La violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. non è configurabile per il solo fatto che il giudice abbia dato maggiore attendibilità ad alcune prove rispetto ad altre; è necessaria la dimostrazione che abbia utilizzato prove non dedotte dalle parti o abbia disatteso la regola di decisione in modo radicale.
• L'eccezione di inadempimento non può essere accolta se il giudice accerta, con valutazione di merito non censurabile in cassazione nei limiti propri, che la controparte ha adempiuto alle obbligazioni a suo carico e che il ritardo è imputabile ad altri fattori.
• La risoluzione per inadempimento presuppone che l'inadempimento accertato sia di non scarsa importanza avuto riguardo all'interesse dell'altra parte e all'economia complessiva del contratto.
• Il giudice non può disporre d'ufficio la restituzione di somme in favore di una parte se la relativa domanda non è stata specificamente formulata.
• rami

Come è indicizzato