Sentenza del 01/07/2015 n. 13495 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate ha impugnato per cassazione la sentenza della CTR del Lazio, sostenendo che la somma di 175.595 euro versata nell'ambito di un preliminare di vendita immobiliare dovesse essere qualificata come acconto sul prezzo, anziché come caparra confirmatoria. Ha denunciato la violazione dell'art. 1362 c.c. e l'insufficienza e contraddittorietà della motivazione, rilevando che la CTR aveva dato rilievo prevalente alla denominazione contrattuale di "caparra confirmatoria" e alla successiva azione giudiziaria della società, senza valutare adeguatamente altri elementi: la mancata registrazione del preliminare, la mancata contabilizzazione di 150.595 euro ricevuti in contanti, l'immediata immissione dell'acquirente nel possesso dell'immobile e l'elevata proporzione della somma rispetto al prezzo complessivo, pari a circa il 78%.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso dell'Agenzia delle Entrate, ritenendo fondati e strettamente connessi i due motivi. Ha rilevato che la CTR non aveva valutato complessivamente tutti gli elementi della fattispecie e che la sola qualificazione contrattuale della somma come caparra non era sufficiente a dimostrarne l'effettiva funzione. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio ad altra sezione della CTR del Lazio, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• Art. 1362 c.c.

  Nell'interpretazione del contratto occorre ricostruire la comune intenzione delle parti e non fermarsi al significato letterale o al nomen juris utilizzato, valutando il contenuto complessivo dell'operazione e il comportamento successivo.

• Art. 1385, comma 2, c.c.

  La qualificazione di una somma come caparra confirmatoria deve essere coerente con la sua effettiva funzione negoziale. La sproporzione tra l'importo della caparra e il valore complessivo della prestazione può costituire un elemento rilevante per escludere tale qualificazione.

• Art. 360, n. 3, c.p.c.

  Consente di impugnare una sentenza per violazione o falsa applicazione di norme di diritto.

• Art. 360, n. 5, c.p.c.

  Consente di denunciare il vizio della motivazione nei limiti riconosciuti dalla disciplina processuale applicabile, quando la decisione non esamini adeguatamente elementi decisivi della controversia.

• Art. 3, comma 2, Cost.

  È stato richiamato nel contesto della questione di legittimità costituzionale relativa alla disciplina della caparra confirmatoria; la Corte costituzionale ha ritenuto rilevante la proporzione tra caparra e valore delle prestazioni.

• Corte costituzionale, ordinanze n. 248/2013 e n. 77/2014

  Hanno attribuito rilievo alla sproporzione tra la caparra e il valore complessivo del contratto per verificare se il nomen juris corrisponda alla reale funzione della caparra confirmatoria.

Massime di principio

• La denominazione attribuita dalle parti a una somma nel contratto non è decisiva: il giudice deve accertarne la funzione effettiva sulla base di tutti gli elementi del rapporto.
• Una caparra molto elevata rispetto al prezzo complessivo, soprattutto se prossima alla maggior parte del corrispettivo, può essere considerata un indizio che la somma costituisca in realtà un acconto sul prezzo.
• Devono essere valutati congiuntamente le modalità di pagamento, la contabilizzazione e fatturazione, la registrazione del contratto, l'immissione anticipata nel possesso e il comportamento successivo delle parti.
• L'azione giudiziaria successiva con cui una parte definisce la somma come caparra non dimostra necessariamente che tale fosse la sua funzione originaria, potendo riflettere soltanto la strategia adottata dopo l'inadempimento.
• In materia tributaria, la qualificazione fiscale del pagamento può prevalere sulla qualificazione formale del contratto quando gli elementi oggettivi dell'operazione evidenziano una funzione diversa.
• Per sostenere validamente la qualificazione di una somma come caparra è opportuno documentarne chiaramente la funzione, registrare e contabilizzare integralmente i pagamenti e mantenere coerenza tra contratto, fatture e comportamento delle parti.