Sentenza del 21/04/2022 n. 590 - Comm. Trib. Reg. per la Toscana

Esito

La controversia

Disputa sull'applicabilità della cedolare secca a un contratto di locazione stipulato tra un locatore persona fisica e una società commerciale conduttrice che ha destinato l'immobile ad abitazione per una propria dipendente (foresteria). L'Agenzia ha ritenuto che, essendo il conduttore un'impresa e la destinazione riconducibile a finalità d'impresa (foresteria), mancassero i presupposti per l'opzione per il regime sostitutivo (violazione art. 3 D.Lgs. 23/2011), mentre il contribuente sosteneva che la norma non pone limiti all'applicabilità della cedolare in relazione alla natura del conduttore.

La decisione

La CTR Toscana ha accolto l'appello dell'Agenzia e ha respinto il ricorso del contribuente. La Corte ha ritenuto che l'interpretazione più coerente con la lettera e la ratio della norma esclude la possibilità di optare per la cedolare secca quando il conduttore è un'impresa commerciale che utilizza l'immobile come alloggio per propri dipendenti. La Corte ha richiamato l'introduzione del comma 6-bis dell'art. 3 D.Lgs. 23/2011 (narrow exception per cooperative/enti senza scopo di lucro e solo se sussistono specifiche condizioni), ritenendo che tale integrazione normativa mostra l'intenzione del legislatore di limitare l'ambito di applicazione del regime agevolato. Ha inoltre osservato che il contratto di foresteria ha una causa diversa rispetto al tipico contratto di locazione.</risultato>

Norme richiamate

• D.Lgs. 23/2011, art. 3

  art. 3, comma 1 e comma 6-bis

  La CTR interpreta il combinato disposto dell'art. 3 e del comma 6-bis nel senso che il regime della cedolare secca è destinato al proprietario persona fisica e che la previsione del 6-bis costituisce un'eccezione limitata (cooperative edilizie/enti senza scopo di lucro con sublocazione a studenti e rinuncia all'aggiornamento del canone), tale da escludere l'applicabilità quando il conduttore è una impresa commerciale che usa l'immobile come alloggio per dipendenti.

• D.Lgs. 546/1992, art. 15, comma 2

  Applicato per giustificare la compensazione integrale delle spese processuali tra le parti, alla luce del contrasto giurisprudenziale esistente.

• Circolare Agenzia delle Entrate 26/E del 1° giugno 2011

  La circolare amministrativa sostiene l'esclusione della cedolare secca quando il conduttore è un'impresa; la CTR ha ritenuto coerente seguire tale indirizzo interpretativo.

Massime di principio

• La cedolare secca è concepita come regime agevolato principalmente per il proprietario persona fisica e mira a favorire l'emersione dei canoni non dichiarati; pertanto va verificata la natura del rapporto e delle parti coinvolte prima di optare per il regime sostitutivo.
• Se il conduttore è un'impresa che utilizza l'immobile per finalità riconducibili all'attività d'impresa (es. alloggio per dipendenti, foresteria), la cedolare secca è generalmente esclusa.
• L'introduzione del comma 6-bis (cooperative/enti non profit con sublocazione a studenti e rinuncia all'aggiornamento del canone) va interpretata come un'eccezione limitata: solo nelle ipotesi espressamente previste la presenza di un soggetto collettivo non impedisce l'opzione per la cedolare.
• Occorre valutare la reale causa del contratto (locazione abitativa vs. contratto funzionale all'attività d'impresa come la foresteria): se la causa è imprenditoriale, il regime agevolato è più difficilmente applicabile.
• In presenza di giurisprudenza contrastante e di rilievo per il caso concreto, è opportuno considerare la documentazione probatoria sull'uso dell'immobile, nonché la possibile conformità ai requisiti del comma 6-bis, e valutare il rischio fiscale prima di esercitare l'opzione per la cedolare secca.