Circolare n. 2/E del 1/02/2016

Unità immobiliari urbane a destinazione speciale e particolare: nuovi criteri di stima e aggiornamenti Docfa

La circolare detta le prime istruzioni applicative della legge di stabilità 2016 in materia di rendita catastale degli immobili a destinazione speciale e particolare censiti nei gruppi D ed E. L’intervento normativo ridefinisce l’oggetto della stima diretta, introduce una nuova ipotesi di variazione catastale per lo scorporo delle componenti impiantistiche e impone l’adeguamento della procedura Docfa, con ulteriori innovazioni operative per l’identificazione e la caratterizzazione degli immobili.

Quadro normativo e decorrenza delle nuove regole

La legge 28 dicembre 2015, n. 208, all’art. 1, commi 21, 22 e 23, modifica in modo sostanziale il regime di determinazione della rendita catastale delle unità immobiliari urbane a destinazione speciale e particolare. La nuova disciplina non ha natura di interpretazione autentica dell’art. 10 del R.D.L. 13 aprile 1939, n. 652, e produce effetti solo dal 1° gennaio 2016.

Per gli immobili già iscritti in catasto, il legislatore consente la presentazione di atti di aggiornamento per rideterminare la rendita secondo i nuovi criteri, così da uniformare il trattamento tra immobili già censiti e immobili dichiarati dopo l’entrata in vigore della norma. Tali aggiornamenti devono essere presentati secondo il D.M. 19 aprile 1994, n. 701.

Nuova definizione dell’oggetto della stima catastale

Dal 1° gennaio 2016, per gli immobili classificati nei gruppi D ed E, la rendita catastale è determinata con stima diretta tenendo conto di:

• suolo;
• costruzioni;
• elementi strutturalmente connessi al suolo o alle costruzioni che ne accrescono qualità e utilità, nei limiti dell’ordinario apprezzamento.

Sono invece esclusi dalla stima:

• macchinari;
• congegni;
• attrezzature;
• altri impianti funzionali allo specifico processo produttivo.

La circolare distingue quindi quattro macro-componenti dell’immobile: suolo, costruzioni, elementi strutturalmente connessi e componenti impiantistiche funzionali al processo produttivo. La stima deve riferirsi a ciò che ha utilità apprezzabile sul mercato da parte di una pluralità di utilizzatori, senza considerare potenziamenti o sovradimensionamenti non ordinari.

Componenti incluse nella stima

Il suolo comprende la porzione di terreno su cui insiste l’unità immobiliare, come rappresentata negli elaborati catastali, normalmente costituita da aree coperte e da aree scoperte accessorie e pertinenziali.

Le costruzioni sono tutte le opere edili dotate di solidità, stabilità, consistenza volumetrica e immobilizzazione al suolo, indipendentemente dal materiale impiegato. La circolare cita, a titolo esemplificativo, fabbricati, tettoie, pontili, gallerie, opere di fondazione e supporto, dighe, canali, serbatoi, cisterne, vasche, torri, ciminiere e pozzi, quando pertinenti al contesto produttivo.

Tra gli elementi strutturalmente connessi al suolo o alle costruzioni rientrano, ad esempio:

• impianti elettrici;
• impianti idrico-sanitari;
• impianti di areazione;
• impianti di climatizzazione e condizionamento;
• impianti antincendio;
• impianti di irrigazione;
• ascensori, montacarichi, scale, rampe e tappeti mobili;
• pannelli solari integrati su tetti e pareti, quando non siano smontabili senza rendere inutilizzabile la copertura o la parete.

Componenti escluse dalla stima e casistiche esemplificative

Sono escluse dalla rendita catastale tutte le componenti che servono esclusivamente allo specifico processo produttivo e non conferiscono utilità apprezzabile in caso di diversa destinazione d’uso del bene.

La circolare fornisce esempi per alcuni settori:

• centrali di produzione di energia e stazioni elettriche: esclusi caldaie, camere di combustione, turbine, pompe, generatori di vapore a recupero, alternatori, condensatori, compressori, valvole, silenziatori, sistemi di regolazione dei fluidi, trasformatori, impianti di sezionamento, catalizzatori, captatori di polveri, aerogeneratori, inverter e pannelli fotovoltaici non integrati nella struttura;
• industrie manifatturiere: esclusi macchinari, attrezzature e impianti delle linee produttive, inclusi sistemi di automazione e propulsione, pompe, motori elettrici, carriponte, gru, apparecchiature mobili, sistemi robotizzati e macchine per le lavorazioni industriali;
• industria siderurgica: esclusi anche gli altoforni;
• raffinazione petrolifera: esclusi forni di preriscaldamento, torri di raffinazione, impianti di cracking, reforming, desolforazione, isomerizzazione, alchilazione e impianti di trattamento fumi e acque;
• impianti di risalita: esclusi funi, carrelli, sospensioni, cabine e motori di trazione; restano inclusi suolo, costruzioni delle stazioni di valle e di monte e impianti civili connessi;
• parchi divertimento: escluse le attrazioni con strutture mobili; restano invece da includere piscine, cinema e arene, qualificati come costruzioni.

La circolare precisa che per gli immobili già stimati secondo le regole previgenti continuano ad applicarsi le disposizioni antecedenti per le date anteriori al 1° gennaio 2016.

Nuova variazione catastale per lo scorporo delle componenti impiantistiche

L’art. 1, comma 22, introduce una specifica fattispecie di variazione catastale non legata a interventi edilizi, ma finalizzata a rideterminare la rendita degli immobili già iscritti in catasto secondo i nuovi criteri di stima. L’aggiornamento serve a escludere dalla rendita le componenti impiantistiche che non sono più oggetto di stima diretta.

Nella procedura Docfa è stata quindi prevista la tipologia di documento di variazione denominata "Dichiarazione resa ai sensi dell’art. 1, comma 22, L. n. 208/2015", alla quale è automaticamente associata la causale "Rideterminazione della rendita ai sensi dell’art. 1, comma 22, L. n. 208/2015". Tale causale compare in visura dopo la registrazione dell’aggiornamento.

Effetti fiscali delle variazioni presentate entro il 15 giugno 2016

L’art. 1, comma 23, stabilisce che, limitatamente all’anno di imposizione 2016, gli atti di aggiornamento presentati entro il 15 giugno 2016 producono effetti dal 1° gennaio 2016, in deroga alla regola ordinaria dell’IMU. La disposizione consente quindi un’anticipazione degli effetti fiscali della rendita rideterminata, anche se la registrazione in banca dati avviene successivamente al termine di presentazione.

La circolare ricorda che l’aggiornamento catastale è soggetto a controllo da parte degli Uffici Provinciali–Territorio e che la registrazione può non avvenire nello stesso giorno di presentazione. Per i documenti relativi allo scorporo delle componenti impiantistiche sono previsti controlli aggiuntivi di coerenza su planimetria, classamento e rendita proposti.

Aggiornamenti della procedura Docfa

La nuova versione 4.00.3 della procedura Docfa recepisce le novità normative e introduce ulteriori adeguamenti di carattere generale in materia di identificazione e caratterizzazione degli immobili nel sistema informativo catastale.

Tra le modifiche più rilevanti vi sono:

• l’adeguamento dei quadri informativi dei modelli 2N Parte I e Parte II;
• la nuova gestione della destinazione d’uso;
• l’introduzione delle entità tipologiche delle costruzioni e delle aree;
• la nuova tipologia di documento per la rideterminazione della rendita ex comma 22;
• la possibilità di acquisire dati PEC degli intestatari catastali e del dichiarante;
• la gestione dei documenti per presentazione di planimetria mancante.

Destinazione d’uso delle unità a destinazione speciale o particolare

Con la nuova procedura, i dati descrittivi delle unità immobiliari speciali e particolari sono integrati dalla specifica "destinazione d’uso". Questa informazione, codificata secondo un elenco predefinito disponibile nell’applicativo, rappresenta una sotto-articolazione delle categorie catastali dei gruppi D ed E e consente all’Agenzia di disporre di dati più completi per finalità statistiche, inventariali ed estimative.

La circolare precisa però che la destinazione d’uso dichiarata o accertata non rileva direttamente ai fini della stima catastale della rendita. Inoltre, in fase di prima applicazione, il dato resterà presente nelle banche dati ma non verrà registrato negli atti del catasto né sarà consultabile in visura.

Entità tipologiche per la rappresentazione delle costruzioni e delle aree

La circolare introduce nuove modalità di individuazione spaziale degli immobili tramite entità tipologiche, correlate ai singoli cespiti e alla rappresentazione grafica dell’elaborato planimetrico. Le entità sono:

• CF, Costruzione di fabbricato;
• AL, Area libera;
• AC, Area coperta;
• CI, Costruzione interrata;
• CS, Costruzione sovrastante.

Per ciascuna entità sono descritte caratteristiche, criteri di rappresentazione in mappa e possibili utilizzi catastali. Le costruzioni di fabbricato presenti nella stessa particella ricevono identificativi progressivi crescenti, a partire da quella con superficie maggiore.

Nelle sole dichiarazioni di nuova costruzione con nuova procedura Docfa, ogni cespite deve essere associato alle entità tipologiche corrispondenti, con inserimento nell’elenco subalterni e rappresentazione nell’elaborato planimetrico. La rappresentazione grafica delle entità non è richiesta quando nella particella siano presenti solo un’area libera e una costruzione di fabbricato. In ogni caso, ogni identificativo catastale deve corrispondere a un’unica porzione immobiliare omogenea e continua, salvo gli immobili che non richiedono suddivisione in subalterni e le variazioni di unità già censite.

Ulteriori indirizzi operativi: BCNC, autorimesse, cantine e planimetrie mancanti

La circolare fornisce chiarimenti per ridurre incertezze operative nella rappresentazione delle unità immobiliari.

In tema di beni comuni non censibili, quando in una particella è presente una sola unità abitativa residenziale insieme a cantine e autorimesse, l’area di corte deve normalmente essere considerata area esclusiva dell’abitazione e rileva quindi ai fini del classamento e della superficie catastale dell’unità; la sua iscrizione tra i BCNC è ritenuta impropria.

Quanto a cantine, depositi e autorimesse nelle nuove costruzioni:

• se hanno accesso autonomo da strada, corte esclusiva o parti comuni, costituiscono normalmente unità immobiliari autonome e sono censite in categoria C/2 o C/6;
• se sono direttamente comunicanti con l’abitazione e ne costituiscono pertinenza, rientrano nella maggiore consistenza dell’unità abitativa, per assenza di autonomia funzionale e reddituale.

La nuova Docfa consente inoltre la compilazione dei documenti di variazione per "Presentazione di planimetria mancante", con acquisizione dei poligoni e compilazione del modello D, per il quale è richiesta la sola categoria. Questa registrazione non comporta l’aggiornamento del classamento, ma consente anche il ricalcolo dei poligoni e l’aggiornamento della banca dati planimetrica.

Disposizioni finali e regime transitorio

Dal 1° febbraio 2016 gli atti di aggiornamento del Catasto Edilizio Urbano possono essere predisposti con Docfa 4.00.3, disponibile sul sito dell’Agenzia con le relative istruzioni operative. Per le dichiarazioni di variazione ex art. 1, comma 22, tale versione è obbligatoria.

Per le altre dichiarazioni può essere ancora utilizzata la precedente versione 4.00.2, ma solo fino al 31 marzo 2016, termine oltre il quale non è garantita la registrabilità degli atti non conformi alle specifiche della nuova procedura.

Per quanto non espressamente modificato, restano applicabili le previgenti disposizioni in materia, con particolare riferimento alla circolare n. 6/T del 2012, fatta eccezione per il suo paragrafo 3. Gli Uffici Provinciali–Territorio e le Direzioni Regionali sono incaricati di diffondere le nuove istruzioni e vigilare sulla corretta osservanza dei principi enunciati.