Cassazione Civile, Ordinanza n. 24871/2024 del 16/09/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da una locazione commerciale di immobile poi cessata: la conduttrice non aveva riconsegnato tempestivamente il bene alla scadenza e la locatrice aveva chiesto, oltre all'indennità di occupazione, il risarcimento del maggior danno ex art. 1591 c.c. La corte di merito aveva riconosciuto il maggior danno e lo aveva quantificato, in appello, in misura ridotta rispetto al primo grado, ritenendo rilevante una proposta di nuova locazione a canone più alto avanzata dalla stessa conduttrice; aveva però fatto decorrere tale maggior danno solo dal momento in cui la locatrice aveva effettivamente corrisposto l'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale. Con il ricorso per cassazione la conduttrice deduceva: 1) violazione degli artt. 1591, 1227 e 2729 c.c., sostenendo che la proposta proveniente dalla stessa conduttrice non potesse valere come prova del maggior danno e che il danno fosse stato in realtà causato dal rifiuto della locatrice, nonché dalla mancata proposta di terzi; 2) omesso esame di un fatto decisivo, cioè che l'immobile era rimasto sfitto anche dopo il rilascio; 3) violazione degli artt. 1223, 1225 e 2697 c.c., per mancata limitazione del danno ai soli pregiudizi prevedibili e per l'interruzione del nesso causale per inerzia della locatrice; 4) violazione degli artt. 1218, 1223, 1226, 1227 e 2697 c.c., per avere liquidato un danno superiore al pregiudizio effettivo e non evitato con l'ordinaria diligenza.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondate le doglianze perché la Corte d'appello aveva correttamente applicato i criteri presuntivi di cui all'art. 2729 c.c. e la disciplina del maggior danno ex art. 1591 c.c.: la specifica e seria proposta di nuova locazione, anche se proveniente dalla stessa conduttrice, può costituire fatto noto idoneo a provare il maggior danno da mancato godimento dell'immobile a canone più elevato. Il rifiuto della locatrice non escludeva il danno né integrava un comportamento idoneo a interrompere il nesso causale o a fondare una riduzione ex art. 1227 c.c., non essendo la locatrice tenuta ad accettare la proposta. La Corte ha inoltre osservato che la censura sulla prova per presunzioni in realtà mirava a una diversa ricostruzione fattuale, non consentita in sede di legittimità. Conseguentemente ha confermato la decisione impugnata e ha disposto la compensazione integrale delle spese di legittimità, dando atto dell'obbligo dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1591 c.c.

  disciplina l'obbligo del conduttore in mora nella restituzione di corrispondere al locatore l'indennità di occupazione e, se provato, il maggior danno da ritardata riconsegna dell'immobile.

• art. 1227 c.c.

  non è applicabile per attribuire al locatore un concorso colposo o per escludere il danno quando il locatore rifiuti una proposta di nuova locazione non dovuta; il rifiuto non interrompe il nesso causale.

• art. 2729 c.c.

  consente il ricorso a presunzioni semplici purché gravi, precise e concordanti; la loro valutazione spetta al giudice di merito, mentre in cassazione è censurabile solo l'erronea sussunzione dei fatti nel paradigma normativo.

• art. 1223 c.c.

  richiamato quale criterio generale di risarcibilità del danno conseguenza e del nesso di causalità giuridica, ma ritenuto correttamente applicato dal giudice di merito.

• art. 1225 c.c.

  invocato dalla ricorrente per limitare il risarcimento ai danni prevedibili, ma la Corte non ha ravvisato errori nel suo mancato richiamo ai fini decisori.

• art. 2697 c.c.

  richiamato sulla ripartizione dell'onere della prova; la Corte ha ritenuto che la prova presuntiva del maggior danno fosse stata correttamente valorizzata dal giudice di merito.

• art. 1218 c.c.

  norma evocata dalla ricorrente in tema di responsabilità per inadempimento, senza che la Corte ravvisasse violazioni decisive.

• art. 1226 c.c.

  citata con riferimento alla liquidazione equitativa del danno, ma senza che emergano vizi nella decisione di merito.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  richiamato per dare atto dei presupposti del versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

• art. 360 c.p.c.

  richiamato come parametro dei motivi di ricorso per violazione di legge e omesso esame di fatto decisivo.

• art. 34 l. n. 392/1978

  richiamato per l'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, il cui pagamento veniva considerato dalla corte territoriale come momento di decorrenza del maggior danno.

Massime di principio

• In tema di ritardata restituzione dell'immobile locato, il maggior danno ex art. 1591 c.c. può essere provato anche mediante presunzioni semplici, purché il fatto noto sia specifico e serio e il ragionamento inferenziale sia sorretto dai requisiti di gravità, precisione e concordanza.
• Una proposta di nuova locazione a canone più elevato, proveniente anche dallo stesso conduttore, può costituire elemento presuntivo idoneo a dimostrare il maggior danno del locatore, perché esprime il valore del godimento dell'immobile e della sua collocazione economica.
• Il rifiuto del locatore di accettare una proposta contrattuale non dovuta non integra, di regola, un fatto idoneo a escludere il nesso causale o a fondare un concorso colposo del creditore ai sensi dell'art. 1227 c.c.
• In cassazione, la censura sulla prova per presunzioni è ammissibile solo se il giudice di merito abbia sussunto fatti non rispondenti ai requisiti legali della presunzione; non è invece consentito sollecitare una diversa valutazione del materiale probatorio.
• L'omessa considerazione di singole circostanze fattuali non rileva come vizio di legittimità quando la critica si risolva, in realtà, in una contestazione della ricostruzione complessiva del danno compiuta dal giudice di merito.

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