Cassazione Civile, Sentenza n. 25351/2021 del 20/09/2021

Esito

La controversia

Il ricorrente ha agito chiedendo il riconoscimento del diritto di prelazione agraria ex art. 4-bis legge 3 maggio 1982, n. 203, sostenendo di essere stato conduttore di un fondo rustico e che, non rinnovato il contratto, l'Istituto aveva stipulato un nuovo affitto con Colangelo senza comunicargli offerte ricevute nei novanta giorni antecedenti la scadenza, violando così il suo diritto di prelazione.

La decisione

La Cassazione ha rigettato il ricorso del Catino. Ha confermato la interpretazione della Corte d'appello secondo cui, ai fini della lesione del diritto di prelazione ex art. 4-bis, devono coesistere tre condizioni: (a) il locatore abbia ricevuto offerte di affitto nei novanta giorni precedenti la scadenza; (b) non le abbia comunicate al precedente conduttore nei termini previsti; (c) abbia stipulato un contratto con un terzo entro sei mesi dalla scadenza. Poiché il ricorrente non ha fornito la prova che il contratto tra l'Istituto e Colangelo derivasse da offerte ricevute nei novanta giorni e non comunicate, il diritto di prelazione non è stato accertato. Per la novità e complessità della questione le spese di Cassazione sono compensate.

Norme richiamate

• legge 3 maggio 1982, n. 203, art. 4-bis

  Il comma 1 prevede l'obbligo di comunicare al conduttore "le offerte ricevute, mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento, almeno novanta giorni prima della scadenza"; il comma 3 attribuisce al conduttore diritto di prelazione se, entro 45 giorni dal ricevimento della comunicazione, offre condizioni uguali; il comma 4 disciplina il caso in cui il locatore conceda il fondo in affitto a terzi entro sei mesi dalla scadenza senza aver comunicato le offerte ovvero a condizioni più favorevoli, riconoscendo al conduttore il diritto di prelazione esercitabile entro un anno dalla scadenza.

  La Corte ha ritenuto che le tre condizioni indicate dalla norma devono coesistere per configurare la lesione del diritto di prelazione e che l'onere della prova circa l'esistenza di trattative non comunicate grava sul titolare del diritto (conduttore).

• decreto legislativo 18 maggio 2001, n. 228, art. 5

  Disposizione che ha inserito l'art. 4-bis nella legge n. 203/1982.

  La norma è stata interpretata come una modifica normativamente autonoma che disciplina la prelazione in caso di nuovo affitto, con regole specifiche diverse da altre fattispecie di prelazione.

• legge 27 luglio 1978, n. 392, art. 40

  Richiamata come disciplina affine: "Diritto di prelazione in caso di nuova locazione".

  Usata come riferimento storico/concettuale; la Corte rileva che l'art. 4-bis ha meccanismi diversi rispetto a discipline precedenti della prelazione.

• legge 26 maggio 1965, n. 590, art. 8

  Richiamato in tema di prelazione e riscatto agrario.

  La Corte evidenzia la differenza funzionale: nella prelazione agraria tradizionale l'accettazione dell'offerta conclude il contratto senza necessità di una nuova stipula; l'art. 4-bis, invece, richiede la successiva stipula del contratto e prevede meccanismi diversi.

• legge 3 maggio 1982, n. 203, art. 41

  Prevede la libertà di forma per i contratti di affitto agrario.

  La libertà di forma rende particolarmente difficile provare trattative e offerte verbali: ciò influisce sulla valutazione della portata probatoria richiesta al titolare della prelazione.

Massime di principio

• Per far valere la prelazione ex art. 4-bis è necessario provare congiuntamente che (i) il locatore ha ricevuto offerte nei 90 giorni antecedenti la scadenza, (ii) non le ha comunicate al conduttore nei modi e termini previsti, e (iii) ha stipulato un contratto con un terzo entro sei mesi dalla scadenza.
• L'onere della prova grava sul titolare della prelazione: la mera stipula di un contratto con terzi entro sei mesi non basta a dimostrare la violazione del diritto di prelazione.
• Dato il regime di libertà di forma degli affitti agrari, è fondamentale per il conduttore conservare e produrre prove scritte (raccomandate, comunicazioni, attestazioni) relative a eventuali offerte o alla mancata comunicazione da parte del locatore.
• Il locatore non è obbligato a comunicare offerte ricevute dopo il termine dei 90 giorni antecedenti la scadenza; quindi trattative e offerte intervenute in quel periodo posteriore richiedono prova specifica per essere ricollegate al periodo sospetto.
• In situazioni analoghe, al fine di tutelare il diritto di prelazione, il conduttore dovrebbe tempestivamente richiedere formalmente informazioni al locatore e conservare ogni documentazione (ricevute, corrispondenza, testimoni) atta a dimostrare l'esistenza di offerte nel periodo rilevante.