Ordinanza n. 1222/2026 - Brescia, Sezione 2

Esito

La controversia

La ricorrente ha chiesto l'accertamento dell'obbligo del Comune di eseguire le opere di urbanizzazione primaria previste dall'art. 4 della convenzione urbanistica del 27 dicembre 2013, la condanna all'adempimento della convenzione e il risarcimento dei danni derivanti dall'inadempimento. La convenzione poneva originariamente a carico della società l'esecuzione delle opere, in luogo del pagamento dei relativi oneri, per un costo stimato in circa euro 77.821,84, con obbligo di prestare una fideiussione a garanzia. Dopo il mancato completamento dell'intervento edilizio, il Comune ha escusso la fideiussione il 29 marzo 2024. La società ha poi ottenuto un nuovo permesso di costruire nel 2025, ma il Comune non ha eseguito le opere, tra cui un parcheggio, sostenendo la necessità di aggiornare il progetto e il computo metrico. Il Comune ha contestato che l'escussione della fideiussione comportasse l'assunzione dell'obbligo di realizzare direttamente le opere, dichiarandosi tuttavia disponibile a destinare a tale finalità le somme incassate. Ha inoltre dedotto l'aumento dei costi, la sopravvenuta necessità di una vasca di laminazione, la funzionalità del parcheggio soprattutto alle esigenze commerciali della società e la presenza di abusi edilizi ostativi alla realizzazione delle opere. Il TAR ha rilevato la necessità di stabilire se l'escussione della fideiussione abbia trasferito sul Comune l'obbligo di eseguire le opere assumendo il rischio dei maggiori costi, oppure abbia soltanto costituito una provvista destinata alla loro realizzazione, con eventuale possibilità di chiedere l'integrazione alla società. Deve inoltre essere valutato se il ritardo nell'escussione abbia contribuito all'aumento della spesa ai sensi dell'art. 1227 c.c., e quale incidenza abbiano gli abusi edilizi e le condotte della ricorrente.

La decisione

Il TAR non ha definito il merito della controversia e ha disposto un approfondimento istruttorio. Il Comune dovrà descrivere precisamente le opere di urbanizzazione realizzate e mancanti, distinguendo quelle riferibili alle diverse convenzioni; individuare gli abusi edilizi della ricorrente, la loro incidenza sull'esecuzione delle opere e la loro eventuale sanabilità; chiarire se il parcheggio soddisfi anche esigenze pubbliche; determinare il costo attuale delle opere, la differenza rispetto alla fideiussione escussa, i costi separati per la rimozione degli abusi e per la vasca di laminazione, nonché il costo che le opere avrebbero avuto al momento dell'escussione della fideiussione. L'istruttoria è posta a carico del Comune, da svolgersi in contraddittorio con la ricorrente e secondo criteri di correttezza e collaborazione processuale, mediante relazione del responsabile del Settore Urbanistica – Edilizia Privata da depositare entro il 5 novembre 2026. La causa è stata rinviata all'udienza pubblica del 17 febbraio 2027.

Norme richiamate

• art. 1453 c.c.

  La ricorrente ha invocato l'azione generale di adempimento per ottenere la condanna del Comune alla realizzazione delle opere di urbanizzazione; il TAR non ha ancora deciso se ne ricorrano i presupposti.

• art. 1227 c.c.

  Il TAR ha indicato la necessità di verificare se il ritardo del Comune nell'escussione della fideiussione abbia concorso all'incremento dei costi delle opere, con possibile incidenza sul danno o sulla relativa imputazione.

• art. 65 c.p.a.

  Richiamato quale base processuale per l'esercizio dei poteri istruttori del giudice amministrativo.

• art. 66 c.p.a.

  Richiamato quale base processuale per l'attività istruttoria disposta dal giudice.

• art. 67 c.p.a.

  Richiamato quale base processuale per l'acquisizione e la valutazione degli elementi istruttori.

Massime di principio

• L'escussione di una fideiussione prestata a garanzia degli obblighi di una convenzione urbanistica non determina automaticamente, senza una ricostruzione del contenuto della convenzione e della concreta volontà dell'amministrazione, l'assunzione da parte del Comune dell'obbligo di eseguire direttamente le opere garantite; occorre distinguere tra assunzione dell'obbligo di facere e mera acquisizione di una provvista destinata alla realizzazione delle opere.
• Quando l'amministrazione escute una garanzia per il mancato adempimento degli obblighi di urbanizzazione, la determinazione delle conseguenze economiche deve considerare separatamente i maggiori costi derivanti dall'inflazione, dalle normative sopravvenute, dalla rimozione di opere abusive e dalle condotte imputabili al soggetto obbligato.
• Il ritardo dell'amministrazione nell'escussione della fideiussione può assumere rilievo nella ripartizione dei maggiori costi delle opere, ove abbia contribuito causalmente all'incremento della spesa, anche ai sensi dell'art. 1227 c.c.
• In una controversia sull'adempimento di una convenzione urbanistica, il giudice può disporre un'istruttoria tecnica e contabile a carico dell'amministrazione, da svolgersi in contraddittorio, per ricostruire le opere dovute, i costi al momento dell'escussione, i costi attuali e l'incidenza di abusi edilizi e opere sopravvenute.

Come è indicizzato